在“新五條”出臺(tái)兩個(gè)月后，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量卻再次實(shí)現(xiàn)爆棚。

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，11月北京成交的新房住宅和二手房住宅環(huán)比大漲，其中，新房成交量創(chuàng)今年4月以來(lái)的次高，二手房成交量則創(chuàng)同期新高。

　　盡管成交量回升是由保障房集中入市所致，但成交爆棚的事實(shí)說(shuō)明，需求面仍然旺盛。多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在出臺(tái)包括“限購(gòu)令”在內(nèi)的一系列抑制需求的政策之后，供應(yīng)量能否上漲將決定市場(chǎng)走勢(shì)。

　　成交逆市上揚(yáng)

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，11月北京共成交新房商品住宅（期房+現(xiàn)房）11230套，環(huán)比上月大漲46.2%。但與去年同期相比，仍有26.4%的跌幅。

　　這已經(jīng)是今年4月政策調(diào)控以來(lái)北京市場(chǎng)的次好成績(jī)。自今年4月以來(lái)，北京市新房住宅月成交量驟降至1萬(wàn)套以下，超過(guò)1萬(wàn)套的月份僅有9月和11月。二手房成交量則創(chuàng)新高，上月北京二手房住宅網(wǎng)簽總量為16805套，環(huán)比上漲18.66%。

　　來(lái)自北京中原地產(chǎn)的分析認(rèn)為，臨近年底，保障房進(jìn)入了集中配售、簽約的階段，推動(dòng)樓市成交量的增長(zhǎng)。另外，在10月CPI4.4%的漲幅下，一部分購(gòu)房者迫于通脹壓力而入市。

　　不僅如此，商品住宅成交價(jià)格也在小幅上漲。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，11月北京商品住宅成交均價(jià)為21735元/平方米，環(huán)比上漲8.2%。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這主要是由高端住宅成交量增加所致，上月單價(jià)4萬(wàn)元以上的豪宅成交占比為16.8%，比10月提高3.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，豪宅的稀缺性使得其價(jià)值很難因政策變動(dòng)而折損，反而逐步升值。同時(shí)，由于豪宅往往采取一次性付款的形式，其成交量受信貸政策影響較小。

　　有分析人士認(rèn)為，保障房及豪宅的集中成交說(shuō)明各個(gè)層面的需求仍十分旺盛。

　　有效供應(yīng)不足

　　由于預(yù)售款管理新政在本月推行，企業(yè)在上月集中領(lǐng)取預(yù)售許可證，北京市合計(jì)預(yù)售的期房住宅項(xiàng)目為43個(gè)，提供房源12732套，供應(yīng)總面積達(dá)到145萬(wàn)平米，環(huán)比上月均翻倍上漲。

　　其中，高端住宅項(xiàng)目的入市門(mén)檻已悄然放開(kāi)，一些單價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元的高價(jià)盤(pán)相繼入市。受此影響，11月預(yù)售房源的均價(jià)達(dá)到了23629元/平方米，環(huán)比10月上漲9.2%。

　　另一方面，土地供應(yīng)也開(kāi)始井噴。據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)顯示，上月北京共成交經(jīng)營(yíng)性用地31宗，成交價(jià)款高達(dá)200.86億元，創(chuàng)調(diào)控以來(lái)最高。

　　與10月住宅用地 “零成交”不同，11月共成交15宗包含居住性質(zhì)的地塊，占今年年內(nèi)供應(yīng)的26.5%。住宅類(lèi)地塊的樓面價(jià)為6347元/平方米，比今年3月的15093元/平方米下調(diào)明顯。

　　值得注意的是，由于多數(shù)住宅地塊要求配建保障房，使得其中的商品房地價(jià)高企。在上月成交的順義一宗土地中，商品房樓面價(jià)超過(guò)9000元/平方米，這將進(jìn)一步推高該區(qū)域的房?jī)r(jià)。

　　事實(shí)上，在出臺(tái)一系列抑制需求的政策之后，供應(yīng)能否及時(shí)跟上將決定今后市場(chǎng)的走勢(shì)。多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，土地和住宅供應(yīng)的加大，可在一定程度上緩解市場(chǎng)需求。但與此同時(shí)，由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理，短期內(nèi)供不應(yīng)求的局面或?qū)⒗^續(xù)存在，加之銷(xiāo)售淡季來(lái)臨，在明年一季度之前，北京房?jī)r(jià)的下降動(dòng)力仍然不足。