不少房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)企業(yè)會(huì)根據(jù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的需要，在銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)代有關(guān)部門和單位收取一些價(jià)外費(fèi)用，如水、電、氣初裝費(fèi)、各項(xiàng)基金等，這些費(fèi)用一般先又房地產(chǎn)企業(yè)收取，后大多要按規(guī)定轉(zhuǎn)交委托單位，有的也有結(jié)余。對(duì)于這些代收費(fèi)用（或者說價(jià)外費(fèi)用）是否征稅，如何征稅，各稅種規(guī)定是不同的。如今，房地產(chǎn)業(yè)涉稅問題再度成為社會(huì)關(guān)注焦點(diǎn)，下面就通過營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅三個(gè)方面，來對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的納稅問題進(jìn)行探討。

　　一、代收費(fèi)用要繳納營(yíng)業(yè)稅

　　對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的價(jià)外收費(fèi)等費(fèi)用，營(yíng)業(yè)稅法規(guī)定是需要納稅的?！?a target="_blank" href="http://m.galtzs.cn/new/63_67_/2008_11_17_wa65861912101711180027828.shtml">中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第540號(hào)）第五條規(guī)定，納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用?！?a target="_blank" href="http://m.galtzs.cn/new/63_67_/2008_12_18_lu985421518121800224165.shtml">中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局第52號(hào)令）第十三條規(guī)定，條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：

　?。ㄒ唬┯蓢?guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；

　?。ǘ┦杖r(shí)開具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；

　?。ㄈ┧湛铐?xiàng)全額上繳財(cái)政。按照政策規(guī)定，即使開發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用沒有利差，也要繳納營(yíng)業(yè)稅。為了避免全額納稅，開發(fā)企業(yè)可以設(shè)立或委托代理機(jī)構(gòu)收取代收費(fèi)用，因?yàn)榇順I(yè)營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)是按實(shí)際收取的報(bào)酬納稅。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[1995]076號(hào)）第四條關(guān)于代理業(yè)營(yíng)業(yè)額問題規(guī)定：代理業(yè)的營(yíng)業(yè)額為納稅人從事代理業(yè)務(wù)向委托方實(shí)際收取的報(bào)酬。

　　二、代收費(fèi)用需要繳納企業(yè)所得稅

　　代收費(fèi)用是否繳納企業(yè)所得稅，主要是看代收費(fèi)用是以誰的名義收取。如果不是由開發(fā)企業(yè)開票收取的，則不納稅。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。第十六條規(guī)定，企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。企業(yè)對(duì)納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)自己收取的代收費(fèi)用，在轉(zhuǎn)付給委托單位時(shí)，也可以從收入中扣除。

　　三、房?jī)r(jià)之外的代收費(fèi)用不繳納土地增值稅

　　《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第六條規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用?！?a target="_blank" href="http://m.galtzs.cn/new/63/67/94/2008/1/wa8394125831521800214092-0.htm">國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則>的通知》（國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)）第二十五條進(jìn)一步明確，對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：

　　（一）代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。

　　（二）代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。據(jù)此分析，如果開發(fā)企業(yè)不是按照縣以上人民政府要求代收的費(fèi)用，也要作為開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入征稅。只有及時(shí)將代收費(fèi)用按規(guī)定轉(zhuǎn)付給委托單位的，才可以從土地增值稅征稅收入中扣除。