連日來，包括北京、上海、廣州、深圳等城市的地方版樓市調(diào)控細則陸續(xù)公布。相比之下，北京版細則最嚴(yán)厲、最細致，是唯一提出“降價”、且提出進一步收緊限購政策。有關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士普遍認為，這些政策總體呈現(xiàn)從嚴(yán)基調(diào)，將為市場降溫，同時尚有完善空間，關(guān)鍵在于落實。
按照國務(wù)院規(guī)定，各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外）一季度都要公布調(diào)控細則和價格調(diào)控目標(biāo)。在廣東率先公布細則后，3月30日與31日，北京、上海、重慶、濟南、大連、合肥等城市都按時發(fā)布了樓市調(diào)控地方版細則。一系列“央地聯(lián)動”的政策組合拳“出拳”迅猛，將從限購、限貸、稅收和住房信息聯(lián)網(wǎng)等方面全面升級調(diào)控。
一些城市限購范圍擴大。如“廣東版”調(diào)控政策出臺后，原本只是主城區(qū)限購的珠海、佛山如今要求覆蓋全部行政區(qū)域。北京市對本市戶籍單身人士購房作出規(guī)定，未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。對于備受社會關(guān)注的個人住房轉(zhuǎn)讓所得稅征收問題，北京規(guī)定：對個人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征；不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅；對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。
從稅收調(diào)節(jié)環(huán)節(jié)來看，上海版的細則與北京基本一致，即，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)繳納的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，將嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。并穩(wěn)步實施個人住房房產(chǎn)稅改革試點，引導(dǎo)住房合理消費，并加強存量房交易稅收征管工作。但上海版的細則未提及不能核實房屋原值的認定條款，以及對于唯一房產(chǎn)滿5年豁免的條款。此外，濟南、合肥等地的細則則沒有涉及備受關(guān)注的“20%個稅”政策。
在二套房首付比例方面，北京版細則提出，繼續(xù)落實好對首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策，繼續(xù)暫停第三套及以上住房貸款發(fā)放，根據(jù)本市房價控制目標(biāo)和政策要求，對于二套房的首付款比例進一步提高。從房貸政策的調(diào)控手段來看，滬版細則明確，“繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化住房信貸政策”。這主要包括銀行業(yè)金融機構(gòu)嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房信貸政策，嚴(yán)禁發(fā)放第三套及以上購房貸款；銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強對銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行差別化住房信貸政策的日常管理和專項檢查，對違反規(guī)定的及時加以制止、糾正；金融管理部門加強政策實行效果監(jiān)測和評估，做好預(yù)案，并根據(jù)市場變化，適時調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。這一細則基本延續(xù)了2011年以來“上海家庭限購二套房、外地家庭一套房、外地單身限購”的政策，但是在適時調(diào)整二套房房貸首付比例和貸款利率上留有余地，不排除未來提高首付比例和貸款利率的可能。
本輪地方版調(diào)控細則還表現(xiàn)出房價控制目標(biāo)收緊的態(tài)勢。一些城市明確統(tǒng)計新建商品住宅價格，扣除保障房因素；一些城市提出房價漲幅不高于或低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實際增幅。如重慶要求“主城區(qū)新建商品住房價格增幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增幅。”
此外，一些城市個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)步伐加快。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說：“廣東對住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)提出時間表，要求今年年底前所有地級以上城市完成個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。這是值得肯定的舉措。”
從地方版樓市調(diào)控細則來看，現(xiàn)階段，重點支持首套、自住、中小戶型置業(yè)需求已經(jīng)成為共識，但對于如何促進改善性需求合理釋放尚無明確措施。
國務(wù)院發(fā)展研究中心副研究員劉衛(wèi)民說：“大部分改善住房條件的家庭都必須賣掉以前的小房子，而新的二手房交易個稅政策和二套房信貸政策實質(zhì)上是限制了這類改善性消費行為，因此，地方細則中也應(yīng)該在一定程度上考慮改善性需求的支持政策。”
劉衛(wèi)民還建議，應(yīng)充分考慮我國住房制度改革的特殊性。住房制度改革中出售給個人的公房原值較低，成交價差會較大，個稅會較高。但這是制度轉(zhuǎn)換和歷史原因形成的，并非是投機造成的結(jié)果。因此，應(yīng)在后期的政策制定中給予一定考慮。
