關于房產稅的傳言在這兩三年里從未中斷。尤其在財政部部長謝旭人11月21日發(fā)表署名文章，指出“要認真總結個人住房房產稅改革試點經驗，研究逐步在全國推開”后，房產稅將全國推行的消息更是甚囂塵上。
此時，距滬渝兩地開始征收房產稅尚未滿兩年。據上海市地稅局11月下旬披露的最新信息，上海共認定約5萬套住房需要繳納房稅，其中去年認定2萬余套，今年約3萬套，年增速100%有余。
重慶官方消息則顯示，重慶房產稅開征第一年，征收稅金約1億元。
在滬渝兩地的示范之下，呼吁房產稅全國推行的聲音從未間斷，雖然其中還夾雜著一些反對甚至提議停止滬渝兩地房產稅試點的聲音，但各個層面顯示的信息表明，房產稅已是“開弓沒有回頭箭”。
多位接受《第一財經日報》記者采訪的業(yè)內人士認為，從滬渝兩地的試點效果來看，房產稅對降房價的效果并不明顯，但上海、重慶版的房產稅不是終點，并不能單純地用這兩個城市試點的結果來給房產稅下最終定論，房產稅代替限購令仍是解決土地財政依賴的長期趨勢。
滬渝試點兩條道路
2011年1月27日，離“國八條”落地剛滿24小時，上海和重慶版房產稅改革試行方案隨即出爐。兩地房產稅方案差異較大，代表著兩種不同的改革方向。
自此，上海全市行政區(qū)域與重慶市主城九個區(qū)成為令人矚目的“改革試驗田”。在征收對象方面，上海規(guī)定在不再新購住房的前提下，對存量房不征收房產稅。重慶則對存量獨棟商品住宅要征收房產稅。
上海的適用稅率分兩檔，即0.4%和0.6%，重慶分三檔，分別為0.5%、1%和1.2%.
滬渝兩地都對“新購普通房”有明確的界定，其中上海規(guī)定本市家庭新購的第二套及以上住房（包括新房和二手房），非本市家庭為新購住房（不論是否第一套）。重慶則認定本市家庭獨棟商品住宅（無論存量還是增量）；非本市家庭新購的高檔住房（價格比主城新房成交價高2倍）。
市場分析人士認為，總體看來，上海版主要是壓制二套房及新增購房，而重慶版則主要針對的是富裕人群和炒房人群，起到的是財富調節(jié)作用。
上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍分析，重慶的套均納稅額在7700元/年左右，上海住宅類物業(yè)繳納的房產稅估計也只有數(shù)億元，單套房屋年納稅額在幾百元到萬元。
“不管是重慶還是上海，作為相對高端、大面積房屋的持有家庭，對于年額度在萬元上下的房產稅，有著充分的承擔能力。相應的，房產稅對于房屋消費的制約力是非常弱的，也無法起到左右市場供求、調節(jié)房價的影響力。”宋會雍如是說。
21世紀不動產上海區(qū)域分析師黃河滔則認為，與其他稅費相比，目前房產稅的征收稅率并不高，2012年上海適用稅率標準按是否高于26896元/平方米，分為0.4%和0.6%兩個檔次，且僅按房屋總價的70%征收，實際稅率僅在0.28%和0.42%.而2012年至今，全市新建商品住宅均價同比漲幅1.8%，住宅租金回報率多集中在1.50%~3.00%，仍均高于房產稅征收稅率水平數(shù)倍。
房產稅乃大勢所趨
作為房產稅試點的積極推動者，重慶市市長黃奇帆曾表示，房產稅改革將在1年至2年試點的基礎上總結完善，上海、重慶試點后的“修改版”可能在全國推廣房產稅改革。他同時透露，“重慶版”房產稅改革試點方案確有需要修改的地方，重慶將全力把此項改革試點到位。
財政部財政科學研究所所長賈康認為，對房產稅試點效果的評判不能過于表面化。因為在上海、重慶這樣的發(fā)達地區(qū)搞房產稅，最重要的任務不是籌集收入，而是調節(jié)市場，影響人們的住房消費，并為財稅體制改革提供配套。“最重要的是總結兩地試點的經驗，然后再談怎么進一步推開。兩地的試點有其積極意義和借鑒作用，但具體到其他城市必須具體討論。在未來的新一輪財稅改革中，房產稅是一個無法回避的方向。”
目前，從中央幾大部委的表態(tài)上看，房產稅試點的擴容已經“箭在弦上”。本月25日舉行的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議傳出的消息稱，房產稅改革試點工作將擴大。在具體方案上，除了試點城市的增加，業(yè)內人士認為，向存量房征收房產稅是大勢所趨。
中國房地產數(shù)據研究院執(zhí)行院長陳晟對記者表示，重慶房產稅盡管收入不多，但更接近真正意義上的房產稅。“不對存量房征收，很難談得上是真正的房產稅。渝版房產稅是對豪宅征的，而且要對存量豪宅征收，而滬版只對增量征收，效果大打折扣。”
中國社會科學院財政與貿易經濟研究所所長高培勇也認為，房產稅改革試點的真正難點，始終鎖定于能否對存量而非增量房征稅。“對存量房征收房產稅，才是我們在房產稅改革試點中面對的真正考驗。”
中國指數(shù)研究院在一份報告中預測，比照上海和重慶的房產稅征收稅率，如果在全國范圍內針對住宅開征房產稅，預計每年稅收規(guī)模約為5000億元。相比之下，2011年全國土地出讓金則高達31500億元。
陳晟認為，5000億的規(guī)模和土地出讓金還是有很大的差距，但從長期來看，這并不妨礙房產稅逐步代替土地財政的趨勢。“重慶、上海房產稅征收方案的試點情況將會給未來同類城市起到示范作用。上海對應著北京、廣州等一線熱點城市，而重慶則與成都、武漢、天津等二線城市具有可比性。”
對于在國內征收房產稅，一個持續(xù)的爭議是——土地出讓金與房產稅之間可能存在重復征收的問題。同時，國外土地多數(shù)為私有，而我國的商品住宅不是完全意義上私有產權，在這當中存在法理沖突。
現(xiàn)在的土地出讓金，其性質是土地使用權的價格；而房地產稅，其性質是使用權持有人所必須繳納的法定稅負。“租”與“稅”兩者是合理匹配、并行不悖的關系，不存在所謂不可克服的“法理障礙”和“不能容忍的重復征收”問題。
可以肯定的是，從長遠來看，用房產稅逐步取代土地財政已是不可回避的改革方向。不過，多位接受記者采訪的業(yè)內人士均認為，盡管是趨勢，但是在短期內，房產稅對國內樓市的影響還是比較有限。
宋會雍表示，房產稅的實質性推進有幾個關鍵的點，一是只有土地財政再無潛力可挖，通過房產稅拓展新稅源的動力才能提升上來，絕大多數(shù)城市都還沒有到這一步。二是房產稅的全面鋪開涉及到個人信息的公開。“這也決定了，眼下還不是房產稅大展拳腳的時候。房產稅在明年乃至后年，更多仍是牽制市場交易情緒的一枚‘棋子’，而不是一輛沖鋒陷陣的‘戰(zhàn)車’。”
