去年1月28日，中國(guó)長(zhǎng)江側(cè)畔的兩座直轄市——重慶和上海，正式啟動(dòng)對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)工作。如今一年時(shí)間已經(jīng)過(guò)去，人們自然不會(huì)忘記為它過(guò)個(gè)滿(mǎn)歲的生日。
眾所矚目的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，意義是全國(guó)性的，也是歷史性的，它提供了近距離觀察這一新制度的契機(jī)，當(dāng)然也意味著，經(jīng)過(guò)多年“空轉(zhuǎn)”，中國(guó)的房產(chǎn)稅改革終于進(jìn)入實(shí)證階段。
房產(chǎn)稅是一項(xiàng)國(guó)際上具有通行性的稅種，在多數(shù)實(shí)行分稅制的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，它都是地方財(cái)政收入體系的核心。目前在中國(guó)，房產(chǎn)稅還只是一個(gè)小稅種。近年來(lái)伴隨房?jī)r(jià)的快速上漲，以及房地產(chǎn)調(diào)控力度加大，房產(chǎn)稅作為“小稅種”每每引發(fā)的都是“大討論”。而在超高的預(yù)期和欠準(zhǔn)的宣傳下，房產(chǎn)稅逐漸被誤讀成遏制高房?jī)r(jià)的最終救贖。
也正因此，和個(gè)稅出臺(tái)前遭遇的抵觸境遇不同，房產(chǎn)稅始終被營(yíng)造在一種“萬(wàn)眾期待”的輿論氛圍中，民眾對(duì)“稅負(fù)加重”的擔(dān)憂，也被對(duì)“高房?jī)r(jià)”的焦慮所取代。
重慶和上海一年來(lái)的房產(chǎn)稅改革試驗(yàn)，是在實(shí)證基礎(chǔ)上對(duì)上述期待做出回答：一年來(lái)，開(kāi)征房產(chǎn)稅對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)有何調(diào)控效果？房?jī)r(jià)降了沒(méi)有？投資、投機(jī)性住房消費(fèi)模式是否有所收斂？地方政府從“土地財(cái)政”向“稅收財(cái)政”轉(zhuǎn)變的探索得到哪些啟發(fā)性結(jié)論？
在這些問(wèn)題面前，我們的調(diào)查得到的是不盡一致的答案。有人認(rèn)為，房產(chǎn)稅僅在試點(diǎn)之初的幾個(gè)月里發(fā)揮了調(diào)控房?jī)r(jià)的作用，其“心理影響大于實(shí)際影響”；也有人認(rèn)為房產(chǎn)稅成功阻截了投資、投機(jī)性購(gòu)房需求，使市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生有益變化。在試點(diǎn)城市重慶，雖然當(dāng)年征收的1億元房產(chǎn)稅僅是上年土地出讓收入的九百分之一，但有人認(rèn)為，重慶至少“搞出了個(gè)名堂”，讓市場(chǎng)接受了房產(chǎn)稅的概念……
不同的評(píng)價(jià)，包含著不同利益主體對(duì)房產(chǎn)稅不同的感受。而可以肯定的是，這些評(píng)價(jià)都將進(jìn)入高層的決策參考——近期財(cái)政部、住建部等部委的表態(tài)無(wú)不透露出，將根據(jù)試點(diǎn)城市的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)、研判，醞釀房產(chǎn)稅“下一步”的推進(jìn)力度和相應(yīng)舉措。
從理想到現(xiàn)實(shí)
房產(chǎn)稅試點(diǎn)一周年，市場(chǎng)與政府對(duì)實(shí)施效果感受各異，在收到部分預(yù)期效果的同時(shí)，也有需要繼續(xù)完善之處。
房產(chǎn)稅試點(diǎn)一周年之際，重慶和上海再次成為關(guān)注的焦點(diǎn)。
1月10日，重慶市市長(zhǎng)黃奇帆在接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者采訪時(shí)說(shuō)：重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)近一年來(lái)，在政策推進(jìn)和征收手段上均達(dá)到了預(yù)期效果，97%的繳稅率收效令人滿(mǎn)意。
黃奇帆還表示，重慶雖然沒(méi)有出臺(tái)房地產(chǎn)限購(gòu)調(diào)控舉措，但因?yàn)橛蟹慨a(chǎn)稅的作用，使購(gòu)房者在選擇上傾向于不交稅的普通商品房，促使高檔房供應(yīng)量明顯下降。“這是件好事，說(shuō)明房產(chǎn)稅起到了調(diào)控的作用”。
此前，在地方政府工作報(bào)告中，黃奇帆和上海市市長(zhǎng)韓正均提出，今年將貫徹中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)部署，繼續(xù)推進(jìn)、完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。
2011年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議曾明確提出，2012年將繼續(xù)“推進(jìn)房產(chǎn)稅”。此后，一些接近決策層的學(xué)者不斷釋放“房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大”的消息。財(cái)政部在2011年度工作會(huì)議中也明確提出，要在“認(rèn)真總結(jié)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)”的基礎(chǔ)上“穩(wěn)步推進(jìn)”。
這意味著，對(duì)重慶和上海試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)和定性，或?qū)⒅苯雨P(guān)系到下一步房產(chǎn)稅改革的推進(jìn)節(jié)奏和力度。
調(diào)價(jià)格與調(diào)結(jié)構(gòu)
重慶和上海一年來(lái)對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，首次為國(guó)人近距離觀察房產(chǎn)稅改革提供了“實(shí)證路徑”。
據(jù)重慶市財(cái)政局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2011年11月30日，重慶市主城區(qū)房產(chǎn)稅應(yīng)稅高檔商品住房共8563套，實(shí)收稅金超過(guò)9000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2011年底可達(dá)1億元。少部分沒(méi)有繳稅的房屋，主要是因?yàn)?ldquo;房產(chǎn)證沒(méi)辦結(jié)、存在產(chǎn)權(quán)糾紛或是暫未聯(lián)系到業(yè)主”。
重慶市財(cái)政局副局長(zhǎng)何志明表示，1億元征稅額與當(dāng)初預(yù)期基本吻合。所收房產(chǎn)稅將作為保障性住房的補(bǔ)充資金，全部用于重慶市公租房建設(shè)。
重慶房產(chǎn)稅主要針對(duì)獨(dú)棟別墅、高檔商品房以及外來(lái)炒房者征收，稅率設(shè)為0.5%、1%和1.2%三個(gè)檔位。對(duì)于存量和新增的應(yīng)稅房產(chǎn)分別給予180平方米和100平方米的免稅面積。據(jù)測(cè)算，全市應(yīng)稅房產(chǎn)約占市場(chǎng)總量的7%.
2011年2月初，重慶市首筆個(gè)人住房房產(chǎn)稅申報(bào)入庫(kù)。這筆稅款來(lái)自北部新區(qū)某高檔社區(qū)的二手房轉(zhuǎn)讓?zhuān)浣ㄖ娣e超過(guò)180平方米免稅范圍，交易單價(jià)則超過(guò)規(guī)定的房產(chǎn)稅價(jià)格起征點(diǎn)，即“上兩年重慶主城九區(qū)新建商品住房成交建筑均價(jià)的2倍——9941元/平方米”。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在房產(chǎn)稅啟動(dòng)之初的幾個(gè)月內(nèi)，該稅確實(shí)對(duì)市場(chǎng)起到了一定的震懾作用。征稅次日，萬(wàn)科重慶公司便迅速做出反應(yīng)，將旗下樓盤(pán)定價(jià)全部調(diào)整至應(yīng)稅價(jià)格起征點(diǎn)即9941元/平方米以下，并以“購(gòu)房免房產(chǎn)稅”為噱頭進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)；招商地產(chǎn)（000024，股吧）也緊隨其后，該公司位于重慶市北濱江路的某高檔樓盤(pán)，最高售價(jià)從1.5萬(wàn)元/平方米全面下調(diào)至9941元/平方米之下。
幾個(gè)月之后，隨著輿論對(duì)房產(chǎn)稅關(guān)注度的降溫，這種反應(yīng)開(kāi)始弱化。漸漸地，類(lèi)似“買(mǎi)房贈(zèng)送房產(chǎn)稅”的樓盤(pán)促銷(xiāo)噱頭，讓購(gòu)房者感到乏味。多數(shù)市場(chǎng)人士發(fā)現(xiàn)，除了心理、預(yù)期上的影響，“房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際影響其實(shí)不太大”。
重慶市中原地產(chǎn)副總經(jīng)理何偉堅(jiān)告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，房產(chǎn)稅設(shè)定的征稅范圍實(shí)際上很窄。若以9941元/平方米應(yīng)稅價(jià)格線計(jì)算，再扣除100平方米或180平方米的免稅面積，在重慶市主城九區(qū)內(nèi)，“有些區(qū)（比如南岸區(qū)）基本上沒(méi)有一棟房產(chǎn)需要繳稅”。
而政府人士普遍認(rèn)為，房產(chǎn)稅試點(diǎn)一年來(lái)，的確發(fā)揮了調(diào)整住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的作用。重慶市早在2010年就提出要建立“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的住房制度格局。房產(chǎn)稅的實(shí)施恰恰強(qiáng)化了“三端”住房體系。
據(jù)房管部門(mén)調(diào)查，房產(chǎn)稅實(shí)施后，重慶主城區(qū)多數(shù)高檔商品住房項(xiàng)目訪客量下降30%－50%，部分購(gòu)房者改變了買(mǎi)大房、買(mǎi)高檔房的消費(fèi)傾向。在房產(chǎn)稅推行的10個(gè)月內(nèi)，重慶主城區(qū)高檔商品住房成交70萬(wàn)平方米，占商品住房成交量的6.8%，較上年下降4.1個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，高檔商品住房成交建筑面積均價(jià)，也較房產(chǎn)稅實(shí)施前下降7.1個(gè)百分點(diǎn)。
就在市場(chǎng)與政府對(duì)房產(chǎn)稅實(shí)施效果感受各異之際，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始迎來(lái)深度調(diào)整�！敦�(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者采訪時(shí)了解到，該市大部分在售樓盤(pán)均已出現(xiàn)20%左右的降價(jià)幅度，部分高端樓盤(pán)價(jià)格降幅超過(guò)30%.
同時(shí)，高端住宅項(xiàng)目出現(xiàn)推遲動(dòng)工、延緩入市跡象。香港信和集團(tuán)2007年拿下重慶市一個(gè)“地王”項(xiàng)目，原計(jì)劃于2011年底開(kāi)盤(pán)，“但現(xiàn)在才剛開(kāi)始動(dòng)工”。
調(diào)查數(shù)據(jù)也顯示，截至2011年11月30日，重慶主城區(qū)建筑面積100平方米以下的住房上市量占總上市量的54.2%，與上年同比增加17.8%.同時(shí)，大戶(hù)型住房的供應(yīng)量則明顯下降。
房?jī)r(jià)下行是房產(chǎn)稅所賜嗎？重慶有些業(yè)內(nèi)人士似乎不以為然。他們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的價(jià)格和結(jié)構(gòu)雙調(diào)整，是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，以及限購(gòu)、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控大背景發(fā)揮的決定性作用，房產(chǎn)稅只是“在調(diào)控之火上澆了點(diǎn)油”。
重慶市市長(zhǎng)黃奇帆接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》采訪時(shí)亦相當(dāng)客觀地分析說(shuō)：房地產(chǎn)調(diào)控是一套組合拳，需要從金融、土地、供求、稅收和保障房五個(gè)方面全方位調(diào)控，“房產(chǎn)稅會(huì)對(duì)房產(chǎn)調(diào)控起一定的作用，但它不是房地產(chǎn)調(diào)控的全部”。
