房產(chǎn)稅試點(diǎn)之初被寄予厚望。中國證券報(bào)記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于征收范圍、稅率等多種因素制約，房產(chǎn)稅對樓市的整體影響并沒有當(dāng)初人們期望的那么大，但對高端物業(yè)產(chǎn)生了一定影響。調(diào)查顯示，大部分購房者在進(jìn)行購房決策時(shí)很少考慮房產(chǎn)稅的影響。一些開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)表示，相對于總房價(jià)以及其他稅費(fèi)，房產(chǎn)稅占比較小。
專家建議，未來可擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍，覆蓋到存量房產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)稅未來存在較大的推廣空間，“擁有的住房套數(shù)”或許會(huì)成為未來房產(chǎn)稅征稅標(biāo)準(zhǔn)之一。
正面效應(yīng)顯現(xiàn)
在上海市統(tǒng)計(jì)局不久前公布的“房產(chǎn)稅試點(diǎn)影響”網(wǎng)上調(diào)查活動(dòng)中，有20.7%的受調(diào)查者認(rèn)為“沒有作用”，33%的受調(diào)查者認(rèn)為“作用甚微”，23.8%的受調(diào)查者認(rèn)為“不好說”，只有22.5%的受調(diào)查者認(rèn)為“有很大作用”。在對剛需購房者的調(diào)查中，問及“房產(chǎn)稅會(huì)否影響購房計(jì)劃”，有70.8%的受訪人表示“仍會(huì)購房”，24.7%的受訪人表示“推遲購房”，只有4.5%的受訪人表示會(huì)“取消購房”。
上海市稅收收入統(tǒng)計(jì)顯示，截至三季度末，上海征收房產(chǎn)稅55.1488億元，而二季度末時(shí)房產(chǎn)稅征收總額為51.0961億元，一季度末時(shí)房產(chǎn)稅征收總額為13.1638億元。其中，僅有小部分為今年以來試點(diǎn)征收的房產(chǎn)稅。不少業(yè)內(nèi)專家表示，下半年并未出現(xiàn)房產(chǎn)稅的繳稅高峰，預(yù)計(jì)繳稅高峰很可能要到年底前才會(huì)到來，很多納稅人將趕“末班車”來繳稅。
鑒于房產(chǎn)稅已繳納比例不高，上海市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，個(gè)人住房房產(chǎn)稅的納稅人應(yīng)于每年12月31日前自行向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納當(dāng)年度應(yīng)納稅款，逾期納稅的，按規(guī)定從2012年1月1日起對滯納稅款按日加收萬分之五的滯納金。
同期試點(diǎn)的重慶房產(chǎn)稅，重在調(diào)控投資性購房與高端住宅。業(yè)內(nèi)人士表示，重慶房產(chǎn)稅對高端住宅有一定殺傷力，所有存量的高端住宅都將征收房產(chǎn)稅，且稅率比上海高一倍左右。10月31日為存量獨(dú)棟別墅業(yè)主繳納房產(chǎn)稅最后時(shí)限，11月重慶市即公布了尚未申報(bào)納稅的13名別墅業(yè)主及房產(chǎn)信息，保利國際高爾夫花園別墅業(yè)主、桃都山莊業(yè)主、威尼斯印象業(yè)主等13名未申報(bào)繳納房產(chǎn)稅的別墅業(yè)主被“曝光”。
重慶地稅機(jī)關(guān)表示，責(zé)令限期繳納仍不申報(bào)納稅的，將依法采取提請阻止出境、媒體曝光、交易限制、銀行扣款等措施追繳房產(chǎn)稅稅款，并按規(guī)定追究相應(yīng)的法律責(zé)任。
覆蓋范圍待擴(kuò)大
上海房產(chǎn)稅之所以被“遺忘在角落”，根本原因還在于征稅范圍較小。上海的個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收范圍并未涉及存量房，征收范圍是上海居民家庭在上海新購且屬于第二套住房的和非本市居民家庭在本市新購的住房。其中，上海居民家庭新購第二套住房的，合并計(jì)算人均面積不超過60平方米的，新購住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積征收房產(chǎn)稅。
不僅如此，上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)適用稅率暫定為0.6%，但對應(yīng)稅住房每平方米市場交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率可暫減為0.4%.這就意味著，2011年新購住房單價(jià)只要不超過28426元/平方米，都可以享受0.4%的稅率。事實(shí)上，今年約有90%的應(yīng)稅住房只需要繳納0.4%稅率的房產(chǎn)稅。
在上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心，正在為客戶辦理過戶的中介業(yè)務(wù)員小秦表示，上海房產(chǎn)稅的稅基按交易價(jià)70%計(jì)算，目前正在過戶的客戶需要繳納的房產(chǎn)稅只有2000多元。這點(diǎn)錢對于購買二套房的中高端客戶來說，算不了什么。與二手房交易動(dòng)輒超過10%的稅費(fèi)相比，房產(chǎn)稅占比確實(shí)微乎其微。
有購房計(jì)劃的林小姐表示，在決定是否購買二套房時(shí)，很少考慮房產(chǎn)稅的影響。“房價(jià)走勢才是購房者最關(guān)心的，動(dòng)輒波動(dòng)幾十萬，而房產(chǎn)稅每年不過幾千元，一旦購房時(shí)機(jī)合適，購房者不大會(huì)考慮房產(chǎn)稅的影響。”
上海一家民營開發(fā)商銷售負(fù)責(zé)人表示，上海房產(chǎn)稅在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)或許存在不足，征收對象以新增第二套住房為主，而目前市場剛需才是主流，有些買二套房的市民會(huì)以子女名義購房，來規(guī)避房產(chǎn)稅。
“目前房產(chǎn)稅的政策效果并不明顯。年底可能會(huì)出現(xiàn)繳稅高峰，繳稅人既然可節(jié)省大筆資金的利息，一定會(huì)能拖就拖。”復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰表示，至少征收房產(chǎn)評估價(jià)值的1%才有一定效果。目前房產(chǎn)稅“冷場”局面，最主要原因是適用范圍太小，其次是期限未到。長遠(yuǎn)來看，房產(chǎn)稅會(huì)逐步取代土地出讓金的地位，但房產(chǎn)稅也是一種“土地財(cái)政”，只不過從“一次性”變成“持續(xù)性”。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭也認(rèn)為，上海和重慶兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)已繳納稅金較少可能與繳稅的截止日期有關(guān)系。上海規(guī)定只要年底之前把這個(gè)稅交上就行，重慶規(guī)定在10月1日到10月31日繳納，上海大部分應(yīng)繳稅款會(huì)在四季度尤其是12月繳納。
加快推進(jìn)房產(chǎn)稅實(shí)施
臨近年底，房產(chǎn)稅也成為熱議的話題。不少專家認(rèn)為，未來可以擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍，覆蓋到存量房產(chǎn)。一方面可以逐漸取代土地出讓收入，成為地方財(cái)政穩(wěn)定收入來源；另一方面可以打擊炒房囤積房源。
中國社科院發(fā)布的2011年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》建議，房產(chǎn)稅試點(diǎn)在“十二五”期間應(yīng)加快向全國推廣。房產(chǎn)稅的征收宜從量從價(jià)綜合征收，作為收入調(diào)節(jié)的重要手段。需要對免征或起征點(diǎn)加以論證，各地情況不一，要有所體現(xiàn)。
財(cái)政部部長助理王保安近日表示，將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施，使它進(jìn)一步發(fā)揮在房地產(chǎn)市場運(yùn)行過程中的調(diào)控作用。下一階段，有關(guān)部門將針對房地產(chǎn)市場發(fā)展的實(shí)際情況，完善稅制，加快稅收政策的制定，抓緊總結(jié)兩個(gè)城市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施。
住建部部長姜偉新曾表示，“十二五”末以后，住房保障將逐步轉(zhuǎn)向貨幣補(bǔ)貼為主，待相關(guān)信息系統(tǒng)建立后，就不必再采取限購這種行政色彩濃厚的辦法。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，住建部負(fù)責(zé)人所說的在城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建立后，將更多的運(yùn)用稅收手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，房產(chǎn)稅可能就是其中重要的一項(xiàng)。而一旦房產(chǎn)稅被提上日程，“擁有住房套數(shù)”或許會(huì)成為其中的征稅標(biāo)準(zhǔn)之一，投資客群持有房源的成本將不斷上升。在房價(jià)不斷下行的通道中，成本的上升無疑會(huì)使其收益率逐漸下滑。
