11月25日晚，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會與市地方稅務(wù)局共同出臺該市享受優(yōu)惠政策普通商品住房的新標(biāo)準(zhǔn)。為何在此時出臺新標(biāo)準(zhǔn)？此舉將給購房者帶來哪些影響？會否影響樓市調(diào)控進(jìn)程？各界十分關(guān)注。
不同區(qū)域，購售雙方稅負(fù)減免7萬余元至12萬余元
北京市上一次調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)是在2008年11月。根據(jù)當(dāng)時標(biāo)準(zhǔn)，除了“小區(qū)容積率1.0（含）以上、單套建筑面積在140（含）平方米以下”兩固定項(xiàng)外，就價格而言，實(shí)際成交總價的上限分別為三環(huán)以內(nèi)258萬元，三環(huán)四環(huán)之間210萬元，四環(huán)五環(huán)之間198萬元，五環(huán)以外120萬元。
隨著近3年來京城房價的上漲，維持不變的標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致一些位于四五環(huán)外的中小戶型住房也“被豪宅”，無法享受普通住房的契稅優(yōu)惠，引起購房者不滿。
如市民張先生在五環(huán)外的大興區(qū)某樓盤購買了一套面積為88.08平方米、總價為154萬元的兩居室，由于超出120萬元的上限，需按3%的稅率交稅。而他一位同事在五環(huán)內(nèi)不遠(yuǎn)處購買的面積、價格相近房產(chǎn)，由于低于198萬元的上限，卻可享受1%的契稅優(yōu)惠。
在此背景下，北京市住建委今年以來會同相關(guān)部門進(jìn)行大量調(diào)研和多次論證，形成標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整方案。新的標(biāo)準(zhǔn)在價格方面，不再按成交總價，而是按成交單價認(rèn)定。不同區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)由全市住房平均交易價格結(jié)合區(qū)位調(diào)整系數(shù)確定。調(diào)整系數(shù)除了考慮環(huán)線因素，還考慮了南城、北城區(qū)分。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這符合北京樓市的現(xiàn)實(shí)情況。因?yàn)闅v史發(fā)展原因，南城和北城的房價區(qū)別不小。
眾多過去僅僅因總價超標(biāo)的房產(chǎn)交易，在新的標(biāo)準(zhǔn)下，購房者將可享受1.5%或1%的契稅優(yōu)惠，售房者可免征營業(yè)稅。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部的測算，不同區(qū)域內(nèi)，購售雙方契稅和營業(yè)稅的減免幅度在7萬余元至12萬余元不等。
例如上文提及的張先生，154萬元總價的房產(chǎn)，在過去應(yīng)繳納3%的契稅即4.62萬元，在新標(biāo)準(zhǔn)下則只需繳納1%即1.54萬元，稅負(fù)減少3.08萬元。如果為超過5年的二手房，再加上免征營業(yè)稅，稅負(fù)總減免將在7萬元以上。這樣的購房者，在大興、房山等“剛需”人群首次置業(yè)集中區(qū)域，是一個很大的群體。新標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施，將大大增加他們的購房籌碼。
對于改善性和部分“一步到位”的剛性購買需求來說，過去按老標(biāo)準(zhǔn)，六環(huán)路內(nèi)的購房面積一旦超過90平方米，基本都會被劃入“非普通住宅”。而根據(jù)新標(biāo)準(zhǔn)，只要不超所在區(qū)域單價上限，則可選擇90平方米至140平方米的房屋，稅負(fù)減少額度超過10萬元。
但與此同時，業(yè)內(nèi)人士分析說，由于新標(biāo)準(zhǔn)按成交單價認(rèn)定，在熱點(diǎn)區(qū)域或稀缺房源的區(qū)域，一些此前按總價計算屬“普通住房”的小戶型，由于單價高，超出新標(biāo)準(zhǔn)，新規(guī)執(zhí)行后將無法享受契稅優(yōu)惠。
調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，與調(diào)控目標(biāo)沒有必然聯(lián)系
北京出臺新標(biāo)準(zhǔn)的通知，開宗明義“為合理引導(dǎo)住房消費(fèi)”。
對于此次調(diào)整，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，新的方案充分考慮近年來北京城市發(fā)展和房價變化的情況，標(biāo)準(zhǔn)更加合理，符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的覆蓋面將有一定程度提高，更多的購房家庭將可享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠，以最大程度支持普通居民家庭自住型購房需求。
此前一直未調(diào)整的原因，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為是為了穩(wěn)定住房價格，抑制投資投機(jī)性購房需求。但由于此前三年未調(diào)，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的確存在認(rèn)定過低、同市場實(shí)情不符等問題，增加了部分中低收入人群的置業(yè)壓力，影響了剛性需求，必須要調(diào)整。
目前，北京市房地產(chǎn)調(diào)控已取得一些積極成效，成為普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的契機(jī)。一是，投機(jī)投資購房需求基本擠出，居民家庭首次購房比重接近90%，較去年4月新政前提高14個百分點(diǎn)。二是，房價指數(shù)環(huán)比已連續(xù)4個月停漲；在售項(xiàng)目價格總體穩(wěn)定；作為房價控制目標(biāo)的新建普通住房，1至10月成交均價比去年全年的14847元低5.1%.
北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志認(rèn)為，標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整既是落實(shí)調(diào)控政策之舉，也是調(diào)控政策本意。“調(diào)控目標(biāo)就是為了解決中低收入群體的住房問題。既要依靠政府保障，也要通過市場方式。”減少稅負(fù)，就是提高百姓的住房支付能力，縮小房價收入比；其次，鼓勵支持了占購房者總數(shù)約90%的首次置業(yè)者。
此舉是否影響北京年初確定的價格調(diào)控目標(biāo)的執(zhí)行？
陳志認(rèn)為，納稅的標(biāo)準(zhǔn)，在納稅時體現(xiàn)，與調(diào)控目標(biāo)沒有必然聯(lián)系。也就是說，北京市目前執(zhí)行的嚴(yán)格限購政策與此次調(diào)整的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，處于購房的不同環(huán)節(jié)，各自在各自的范圍內(nèi)執(zhí)行和認(rèn)定，“橋歸橋，路歸路。”
