數(shù)度出臺政策打擊二手房交易環(huán)節(jié)的“陰陽合同”無果之后，政府最終祭出了利用計算機評估技術的高科技手段，并將于2012年7月1日全面推行。
其實，由于該項技術早在2010年年底就已經開始試點。據記者了解，今年6月份以來，全國已有南京、廣州、深圳、海口、鄭州、濟南、太原等城市先后向社會發(fā)布公告，開始正式推行存量房交易評估計稅新政策。不過據記者了解，北京尚未推行該項技術。
該項技術的核心，是通過計算機信息評稅系統(tǒng)，能夠精確地求取任何一幢住宅房屋的基準單位單價。如果納稅人申報價格低于評估價，稅收征管部門將以申報價格為計稅依據，操作“陰陽合同”進行避稅的空間將被大大擠壓。
“這項技術將有效打擊二手房交易環(huán)節(jié)的逃稅行為，并大大提高其稅負成本，對房價的抑制作用不可小視，為今后推進房地產稅制改革奠定基礎。”接受本報記者采訪的房地產專家如是評說。
清除陰陽合同
評估二手房交易申報價格是應用房地產評估技術加強二手房交易稅收征管的核心內容，而評估的主要手段則是要建立一套評稅軟件，建立房地產數(shù)據庫，并搭建一個本市房地產交易價格評估總體架構。納稅人只需輸入房屋的地址、樓層和面積，評稅系統(tǒng)就可以算出該宗房產的價值和應繳納的稅費。
“此前不少納稅人通過低報成交價格，逃避了實際應繳的稅款，這不僅給國家和老百姓帶來了損失，也削弱了房地產市場調控政策的效果。而新政策使得每一套房屋的價格更接近真實的市場行情，這樣才能從源頭上有效避免陰陽合同的出現(xiàn)。”資深稅法專家劉天永律師對《華夏時報》記者說道。
盡管此前二手房交易計稅價格有一套審核系統(tǒng)，往往以“市場指導價”為主，設置的最低計稅價格與實際市場價格脫節(jié)，往往使“陰陽合同”有了操作空間。
記者在采訪中原地產某分析師時，他表示陰陽合同是各個中介公司都比較敏感的話題，這事“不能向外公布，就像你在向販賣地溝油的問地溝油的危害”。他認為中介公司對于取締陰陽合同是支持的，由于陰陽合同會為消費者節(jié)省大量支出。如果某一中介堅持不提供陰陽合同，客戶必然流失，這會對企業(yè)生存問題造成巨大影響。
中投顧問房地產行業(yè)研究員殷旭飛指出，從監(jiān)管、估價的政策影響來看，此項政策將對陰陽合同起到一定的限制作用。不過他也指出，中介機構將可能由此做出一定的調整，進而產生變相的陰陽合同。
交易成本上升
此前的陰陽合同就是通過大幅低報成交價格而偷稅逃稅的，如果按照評估價征稅，可以肯定，稅收將大幅提高。
據一位不愿署名的知名地產中介高管分析，在二手房交易過程中，營業(yè)稅、契稅和個稅均會隨交易價格的增長而增長，在陰陽合同的“潛規(guī)則”下，營業(yè)稅和契稅相對較少。他還為記者算了一筆賬：目前北京草橋一帶的最低過戶價格約在8000元/平方米，實際市場價格甚至可能達到30000元/平方米，以一套100平方米的房產，且如果涉及3%契稅、5%營業(yè)稅、1%個人所得稅的話，那么按照最低過戶價格需要繳納7.2萬元稅費，如果按照市場價格計稅評估價格將接近市場價格，則稅費可能高達27萬元。
由于收稅監(jiān)督制度趨于完善，地方政府在二手房交易方面稅收將有所增加，各地對此項政策的執(zhí)行非常積極。不過贏科律師事務所律師張仁藏接受記者采訪時認為，由于稅收成本提高，將對二手房買賣產生壓力，交易量將會受到影響，地方政府的稅收還可能大幅下降，這可能也是目前少數(shù)城市尚未采用此項新政策的原因。
