國務院智囊操刀試點　遏制投機房地產稅急速潛行

    房地產業(yè)的持續(xù)高溫令房地產稅的討論也成為關注焦點。不久前，在由國家稅收總局、財政部、國土資源部、建設部、人民銀行和國務院發(fā)展研究中心等相關部委組織的《中國房地產稅收政策研究》報告發(fā)布及研討會上，國研中心副主任謝伏瞻表示：“明租、正稅、清費”是房地產稅改革的基本方向，建立健全房地產稅有利于遏制房地產投機行為。

    來自與會人士的消息稱，有關新舊房屋將區(qū)別對待，“房地產稅”將逐步由經營性房產過渡到非經營性房產等政策建議引人注目。國研中心副局長隆國強向記者透露，目前國研中心的試點城市正在篩選之中，將在今年年中開始模擬運行，采用“真實數據，空轉運行”的方式，以便為最終出臺房地產稅提供決策基礎。

    遏制房地產投機

    據了解，目前各級各地政府的土地收益大體可分三類——租、稅、費。其中“租”主要表現為各地政府收取的土地出讓金——土地使用方一次性支付出讓租金。但這種償付方式正日益暴露出一些問題：從土地所有者角度來看，一次性向用地者收取數十年的土地出讓金，看起來可為政府帶來豐厚收入，但實際可能為未來政府埋下財政隱患；從用地者角度來看，不少用地者難以一次性拿出大量資金購買土地，其結果是要么拖欠土地出讓金，要么政府低價賤賣，甚至妨礙土地市場化進程。

    業(yè)內人士指出，當前一個普遍的認識誤區(qū)是，認為即將開征的房地產（物業(yè)）稅是“把幾十年土地出讓費用分年收取”，這顯然是混淆了土地出讓費用的地租性質與國家稅收之間的區(qū)別——土地出讓金是土地所有者出讓土地使用權的交易價款，屬于地租范疇；而房地產稅則是政府對不動產業(yè)主賦予的一種法律義務，兩者性質不同，不能互相替代，開征房地產稅不會也不應該取消土地出讓金。

    據了解，中國房地產稅費主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，多而重；占有和交易環(huán)節(jié)稅費相對偏輕，對個人占用幾乎不征稅。由于占有不動產的稅賦較輕，個人投資購買房地產的預期收益便會很高，刺激了各類投資者的房地產需求，也在客觀上鼓勵了房地產投機行為。

    因此，謝伏瞻表示，開征房地產稅一方面可以大幅度減少現行土地稅費中存在的不規(guī)范與腐敗現象；另一方面也可以使政府分享土地增值帶來的收益，獲得長期穩(wěn)定的收入來源。更重要的是有助于遏制房地產投機行為，提高土地資源的利用率。

    新舊房屋區(qū)別對待

    盡管開征房地產稅方向已經明確，但與其他稅種不同，房地產稅的征收需要一定的基礎：一是翔實的不動產登記資料，二是房地產價值評估，三是政府的稅收征管能力。從國外經驗看，無論在理論還是操作層面，征收房地產稅都不是一項簡單的稅收政策。如何確定房地產稅的稅基、稅率，房地產稅與其他稅種之間的關系等，都需要先在少數城市進行試點，在不斷總結試點經驗的基礎上加以調整，才能最終在全國范圍內推行。

    國務院發(fā)展研究中心副局長隆國強告訴記者，由于房地產稅制改革涉及多方面復雜因素，新型稅制涉及的很多問題可能只有到了實施階段才會顯現出來，因此，在稅制改革方案出臺之后不會馬上付諸實施，而是選擇若干具有代表性的城市進行試點。隆透露，目前國研中心的試點城市正在篩選之中，將在今年年中開始模擬運行，采用“真實數據，空轉運行”的方式，以便為最終出臺房地產稅提供決策基礎。據了解，國家稅務總局等國家部委的試點城市也同時在選擇之中。

    對于公眾關注的開征房地產稅后房價是否會進一步拉高的疑問，隆國強表示，征收房地產稅對于目前的投機炒作行為將起到抑制作用，客觀上會減少房價中的泡沫因素。他強調，房地產稅開征初期，可能不涉及個人住宅，但最終將覆蓋城鄉(xiāng)所有房地產，包括經營性和非經營性房地產。

    國研中心副局長林家彬解釋，在現行制度下，購房者實際上相當于在購房款中一次性支付了地價和相關稅費。因此，如果在新型房地產稅開征收后對這部分房主不加以區(qū)別對待將會有失公平。在《中國房地產稅收政策研究》報告中，林家彬建議，在健全和完善房籍管理體系的基礎上，實行“新房新辦法，老房老辦法”，對于舊房在其土地使用權限內適用差別稅率。

    房地產稅計稅有按原值、評估值、租金、面積等多種方式。關于未來房地產稅稅基問題，財政部和國稅總局有關官員都表示，將來開征房地產稅要按評估值征稅。他們認為，按房地產評估值征稅能比較客觀地反映房地產價值和納稅人的承受能力，使多占有財產的納稅人多繳稅，符合稅收的縱向公平原則。同時，隨著經濟發(fā)展和房地產市場的變化，房產價值隨之上下浮動，評估值也會調整，也體現了橫向公平的原則。

    稅率也將是下一步試點要著力研究的問題。由于房地產稅明顯的地域性特征，有人建議由中央政府設立稅率上下限，各地政府在法定稅率區(qū)間內根據各地具體情況自由設立。但按照我國現行法律，地方沒有確定稅率的立法權，所以，稅率問題如何解決仍在探討之中。財政部財政科學研究所副所長劉尚希也表示，盡管地方政府對本地居民的財產狀況易于掌握，但征管成本較高，特別在目前全國尚未建立財產登記制度和房地產評估體系的情況下更是如此。

    盡管仍有各種問題，但房地產稅顯然已經箭在弦上。一旦各試點城市經驗成熟，房地產稅開征便會水到渠成。

    資料

    房地產稅=不動產稅≠物業(yè)稅

    專家呼吁慎用“物業(yè)稅”：首先，國際上一般都使用不動產稅或房地產稅的概念，而非現在媒體使用較多的物業(yè)稅；其次，物業(yè)稅是香港的概念，但香港的物業(yè)稅與內地目前所指房地產稅涵義并不相同。為避免混淆，專家建議以使用不動產稅或房地產稅概念為佳。