國務(wù)院智囊操刀試點　遏制投機房地產(chǎn)稅急速潛行

    房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)高溫令房地產(chǎn)稅的討論也成為關(guān)注焦點。不久前，在由國家稅收總局、財政部、國土資源部、建設(shè)部、人民銀行和國務(wù)院發(fā)展研究中心等相關(guān)部委組織的《中國房地產(chǎn)稅收政策研究》報告發(fā)布及研討會上，國研中心副主任謝伏瞻表示：“明租、正稅、清費”是房地產(chǎn)稅改革的基本方向，建立健全房地產(chǎn)稅有利于遏制房地產(chǎn)投機行為。

    來自與會人士的消息稱，有關(guān)新舊房屋將區(qū)別對待，“房地產(chǎn)稅”將逐步由經(jīng)營性房產(chǎn)過渡到非經(jīng)營性房產(chǎn)等政策建議引人注目。國研中心副局長隆國強向記者透露，目前國研中心的試點城市正在篩選之中，將在今年年中開始模擬運行，采用“真實數(shù)據(jù)，空轉(zhuǎn)運行”的方式，以便為最終出臺房地產(chǎn)稅提供決策基礎(chǔ)。

    遏制房地產(chǎn)投機

    據(jù)了解，目前各級各地政府的土地收益大體可分三類——租、稅、費。其中“租”主要表現(xiàn)為各地政府收取的土地出讓金——土地使用方一次性支付出讓租金。但這種償付方式正日益暴露出一些問題：從土地所有者角度來看，一次性向用地者收取數(shù)十年的土地出讓金，看起來可為政府帶來豐厚收入，但實際可能為未來政府埋下財政隱患；從用地者角度來看，不少用地者難以一次性拿出大量資金購買土地，其結(jié)果是要么拖欠土地出讓金，要么政府低價賤賣，甚至妨礙土地市場化進程。

    業(yè)內(nèi)人士指出，當前一個普遍的認識誤區(qū)是，認為即將開征的房地產(chǎn)（物業(yè)）稅是“把幾十年土地出讓費用分年收取”，這顯然是混淆了土地出讓費用的地租性質(zhì)與國家稅收之間的區(qū)別——土地出讓金是土地所有者出讓土地使用權(quán)的交易價款，屬于地租范疇；而房地產(chǎn)稅則是政府對不動產(chǎn)業(yè)主賦予的一種法律義務(wù)，兩者性質(zhì)不同，不能互相替代，開征房地產(chǎn)稅不會也不應(yīng)該取消土地出讓金。

    據(jù)了解，中國房地產(chǎn)稅費主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，多而重；占有和交易環(huán)節(jié)稅費相對偏輕，對個人占用幾乎不征稅。由于占有不動產(chǎn)的稅賦較輕，個人投資購買房地產(chǎn)的預(yù)期收益便會很高，刺激了各類投資者的房地產(chǎn)需求，也在客觀上鼓勵了房地產(chǎn)投機行為。

    因此，謝伏瞻表示，開征房地產(chǎn)稅一方面可以大幅度減少現(xiàn)行土地稅費中存在的不規(guī)范與腐敗現(xiàn)象；另一方面也可以使政府分享土地增值帶來的收益，獲得長期穩(wěn)定的收入來源。更重要的是有助于遏制房地產(chǎn)投機行為，提高土地資源的利用率。

    新舊房屋區(qū)別對待

    盡管開征房地產(chǎn)稅方向已經(jīng)明確，但與其他稅種不同，房地產(chǎn)稅的征收需要一定的基礎(chǔ)：一是翔實的不動產(chǎn)登記資料，二是房地產(chǎn)價值評估，三是政府的稅收征管能力。從國外經(jīng)驗看，無論在理論還是操作層面，征收房地產(chǎn)稅都不是一項簡單的稅收政策。如何確定房地產(chǎn)稅的稅基、稅率，房地產(chǎn)稅與其他稅種之間的關(guān)系等，都需要先在少數(shù)城市進行試點，在不斷總結(jié)試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上加以調(diào)整，才能最終在全國范圍內(nèi)推行。

    國務(wù)院發(fā)展研究中心副局長隆國強告訴記者，由于房地產(chǎn)稅制改革涉及多方面復(fù)雜因素，新型稅制涉及的很多問題可能只有到了實施階段才會顯現(xiàn)出來，因此，在稅制改革方案出臺之后不會馬上付諸實施，而是選擇若干具有代表性的城市進行試點。隆透露，目前國研中心的試點城市正在篩選之中，將在今年年中開始模擬運行，采用“真實數(shù)據(jù)，空轉(zhuǎn)運行”的方式，以便為最終出臺房地產(chǎn)稅提供決策基礎(chǔ)。據(jù)了解，國家稅務(wù)總局等國家部委的試點城市也同時在選擇之中。

    對于公眾關(guān)注的開征房地產(chǎn)稅后房價是否會進一步拉高的疑問，隆國強表示，征收房地產(chǎn)稅對于目前的投機炒作行為將起到抑制作用，客觀上會減少房價中的泡沫因素。他強調(diào)，房地產(chǎn)稅開征初期，可能不涉及個人住宅，但最終將覆蓋城鄉(xiāng)所有房地產(chǎn)，包括經(jīng)營性和非經(jīng)營性房地產(chǎn)。

    國研中心副局長林家彬解釋，在現(xiàn)行制度下，購房者實際上相當于在購房款中一次性支付了地價和相關(guān)稅費。因此，如果在新型房地產(chǎn)稅開征收后對這部分房主不加以區(qū)別對待將會有失公平。在《中國房地產(chǎn)稅收政策研究》報告中，林家彬建議，在健全和完善房籍管理體系的基礎(chǔ)上，實行“新房新辦法，老房老辦法”，對于舊房在其土地使用權(quán)限內(nèi)適用差別稅率。

    房地產(chǎn)稅計稅有按原值、評估值、租金、面積等多種方式。關(guān)于未來房地產(chǎn)稅稅基問題，財政部和國稅總局有關(guān)官員都表示，將來開征房地產(chǎn)稅要按評估值征稅。他們認為，按房地產(chǎn)評估值征稅能比較客觀地反映房地產(chǎn)價值和納稅人的承受能力，使多占有財產(chǎn)的納稅人多繳稅，符合稅收的縱向公平原則。同時，隨著經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場的變化，房產(chǎn)價值隨之上下浮動，評估值也會調(diào)整，也體現(xiàn)了橫向公平的原則。

    稅率也將是下一步試點要著力研究的問題。由于房地產(chǎn)稅明顯的地域性特征，有人建議由中央政府設(shè)立稅率上下限，各地政府在法定稅率區(qū)間內(nèi)根據(jù)各地具體情況自由設(shè)立。但按照我國現(xiàn)行法律，地方?jīng)]有確定稅率的立法權(quán)，所以，稅率問題如何解決仍在探討之中。財政部財政科學(xué)研究所副所長劉尚希也表示，盡管地方政府對本地居民的財產(chǎn)狀況易于掌握，但征管成本較高，特別在目前全國尚未建立財產(chǎn)登記制度和房地產(chǎn)評估體系的情況下更是如此。

    盡管仍有各種問題，但房地產(chǎn)稅顯然已經(jīng)箭在弦上。一旦各試點城市經(jīng)驗成熟，房地產(chǎn)稅開征便會水到渠成。

    資料

    房地產(chǎn)稅=不動產(chǎn)稅≠物業(yè)稅

    專家呼吁慎用“物業(yè)稅”：首先，國際上一般都使用不動產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅的概念，而非現(xiàn)在媒體使用較多的物業(yè)稅；其次，物業(yè)稅是香港的概念，但香港的物業(yè)稅與內(nèi)地目前所指房地產(chǎn)稅涵義并不相同。為避免混淆，專家建議以使用不動產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅概念為佳。