2012年銀行從業(yè)《個人貸款》預習第六章（3）

　　第三節(jié) 風險管理

　　6.合作機構(gòu)管理

　?。?）商用房貸款的合作機構(gòu)管理

　　①風險內(nèi)容：開發(fā)商不具備房地產(chǎn)開發(fā)的主體資格、開發(fā)項目五證虛假或不全；估值機構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀和律師事務所等聯(lián)合借款人欺詐銀行騙貸。

　?、陲L險防控措施。

　　第一，加強對開發(fā)商及合作項目審查。重點審查開發(fā)商的資質(zhì)、資信等級、領導層的信譽及管理水平、資產(chǎn)負債及盈利水平；已開發(fā)項目建設情況、銷售情況、履行保證責任的意愿及能力、是否卷入訴訟或糾紛、與銀行業(yè)務合作情況等；項目開發(fā)及銷售的合法性、資金到位情況、工程進度情況以及市場定位和銷售前景預測等。

　　第二，加強對估值機構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀和律師事務所等合作機構(gòu)的準入管理。應把握：具有合法、合規(guī)的經(jīng)營資質(zhì)；具備較強的經(jīng)營能力和好的發(fā)展前景，在同業(yè)中處于領先地位；內(nèi)部管理機制科學完善；通過合作切實有利于商用房貸款業(yè)務的發(fā)展，包括可以拓展客戶營銷渠道、提高業(yè)務辦理效率和客戶服務質(zhì)量、降低操作成本等。

　　第三，業(yè)務合作中不過分依賴合作機構(gòu)。

　?。?）有擔保流動資金貸款的合作機構(gòu)管理

　　有擔保流動資金貸款的合作機構(gòu)主要是擔保機構(gòu)。防控措施：

　?、賴栏駥I(yè)擔保機構(gòu)的準入。

　　②嚴格執(zhí)行回訪制度。存在以下情況的，銀行應暫停與該擔保機構(gòu)合作：經(jīng)營出現(xiàn)明顯問題，對業(yè)務發(fā)展嚴重不利的；有違法、違規(guī)經(jīng)營行為的；與銀行合作的存量業(yè)務出現(xiàn)嚴重不良貸款的；所進行的合作對銀行業(yè)務拓展沒有明顯促進作用的；存在對銀行業(yè)務發(fā)展不利的其他因素。

　　7.操作風險

　　（1）商用房貸款的操作風險

　?、賰?nèi)容。

　　貸款受理和調(diào)查中的風險。借款人主體資格是否符合相關(guān)規(guī)定；所提交的材料是否真實、合法；擔保措施是否足額、有效。

　　貸款審查和審批中的風險。業(yè)務不合規(guī)，業(yè)務風險與效益不匹配；未按權(quán)限審批貸款；審批人員對應審查的內(nèi)容審查不嚴。

　　貸款簽約和發(fā)放中的風險。合同憑證預簽無效、制作不合格、填寫不規(guī)范、未核實合同簽署人及簽字（簽章）。發(fā)放條件不齊全的情況下發(fā)放貸款。未按規(guī)定發(fā)放貸款。

　　貸后與檔案管理中的風險。未對貸款使用情況跟蹤檢查，房屋他項權(quán)證到位不及時，逾期貸款催收、處置不力；貸款管理與其規(guī)模不相匹配，未對貸款人及擔保情況持續(xù)跟蹤監(jiān)測；向同一借款人審批發(fā)放多筆貸款，或向?qū)嶋H購房人及其相關(guān)人多人審批發(fā)貸款；未按規(guī)定保管合同等重要貸款檔案資料、他項權(quán)利證書。

　?、诜揽卮胧?

　　第一，提高貸前調(diào)查深度。全面了解掌握借款人所控制主要實體的經(jīng)營情況、真實財務狀況及抵押情況，評估償債能力，揭示風險。

　　第二，加強真實還款能力和貸款用途的審查。對名義借款人與實際借款人不一致的，原則上不得受理；對以貸款所購房屋的租金收入作為還款主要來源，或借款人為外地人且在當?shù)責o經(jīng)營實體的，要謹慎辦理；嚴格審查貸款用途，防止以商用房貸款形式套取貸款，用于不符合法律法規(guī)、國家產(chǎn)業(yè)政策和貸款銀行信貸政策的項目。

　　第三，合理確定貸款額度。要對借款人所經(jīng)營的實體進行風險限額測算，在風險限額內(nèi)根據(jù)借款人可實際支配的還貸資金額確定貸款控制額度。

　　第四，加強抵押物管理。對商業(yè)前景不明的期房及單獨處置困難的產(chǎn)權(quán)式商鋪等房產(chǎn)，原則上不得接受抵押。

　　第五，強化貸后管理。將借款人經(jīng)營狀況及抵押房產(chǎn)的價值、用途變化情況作為監(jiān)控重點；對已形成不良貸款的，盡快采取保全措施。

　　第六，完善授權(quán)管理。嚴格執(zhí)行對單個借款人的授信總量審批權(quán)，控制個人授信總量風險。對以實際借款人及其關(guān)系人多人名義申請貸款用于購買同一房產(chǎn)的，按單個借款人使用審批權(quán)限。

　?。?）有擔保流動資金貸款的操作風險

　　除商用房貸款相關(guān)風險點外，還應特別關(guān)注借款人控制企業(yè)的經(jīng)營情況變化和抵押物情況的變化。銀行還應采取如下防控措施：

　?、儋J款發(fā)放后，銀行應保持與借款人的聯(lián)絡（如定期回訪），對借款期間發(fā)生的突發(fā)事件及時反應，在還款日前一定時間內(nèi)，以書面或其他方式通知借款人安排好還款資金等。

　?、诮杩钊说盅旱?，抵押物須產(chǎn)權(quán)明晰、價值穩(wěn)定、變現(xiàn)能力強、易于處置。原則上貸款銀行經(jīng)辦人員應直接參與抵押手續(xù)的辦理，不可完全交由外部中介機構(gòu)辦理。對于房地產(chǎn)管理相對規(guī)范的地區(qū)，可委托經(jīng)一級分行準入的中介機構(gòu)代辦，但經(jīng)辦行須核實。謹慎受理產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)不明確或當前管理不夠規(guī)范的不動產(chǎn)抵押，包括自建住房、集體土地使用權(quán)、劃撥土地及地上定著物、工業(yè)用房、倉庫等，原則上不接受為有擔保流動資金貸款的抵押物。

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