中級經濟師考試《房地產專業(yè)知識與實務》預習講義：投資項目可行性研究

　　一、中級經濟師考試房地產投資項目可行性研究的含義和作用

　　（一）房地產投資項目可行性研究的含義

　?。ǘ┓康禺a投資項目可行性研究的作用

　　（1）申請項目核準的依據

　?。?）項目投資決策的依據

　?。?）籌集建設資金的依據

　?。?）房地產開發(fā)企業(yè)與有關部門簽訂協(xié)議、合同的依據

　?。?）下階段規(guī)劃設計工作的依據

　?。?）項目考核和后評價的依據

　　二、房地產投資項目可行性研究的主要依據

　　可行性研究的主要依據有：

　　1）國家相關法律法規(guī)；

　　2）國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃以及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃；

　　3）國家宏觀調控政策、產業(yè)政策、行業(yè)準入標準、地方政府法規(guī)及規(guī)定；

　　4）城市規(guī)劃行政主管部門出具的規(guī)劃意見；

　　5）國有建設用地使用權出讓合同或國有土地使用權證書，或國土資源行政主管部門出具的項目用地預審意見；

　　6）環(huán)境保護行政主管部門出具的環(huán)境影響評價文件的審批意見；

　　7）交通行政主管部門出具的交通影響評價文件的意見；

　　8）項目建議書是對房地產投資項目的總體設想，主要論證項目的必要性，同時初步分析項目建設的可能性，它是進行各項投資準備工作的主要依據；

　　9）委托人的意圖，是指可行性研究的承擔單位應充分了解委托人建設項目的背景、意圖、設想，認真聽取委托人對市場行情、資金來源、協(xié)作單位、建設工期及工作范圍等情況的說明；

　　10）自然、地理、氣象、水文、地質等基礎資料；

　　11）經濟、社會、人口、就業(yè)以及房地產供需情況等基礎資料；

　　12）有關工程技術方面的標準、規(guī)范、指標、要求等資料；

　　13）國家和行業(yè)所規(guī)定的經濟參數和指標；

　　14）項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設計條件以及備選規(guī)劃設計方案等；

　　15）可行性研究所需要的其他資料。

　　三、房地產投資項目可行性研究的工作步驟

　　1、接受委托

　　2、組建工作小組

　　3、確定工作計劃

　　4、調查研究

　　5、方案研制與優(yōu)化

　　6、項目的經濟評價

　　7、編寫可行性研究報告

　　四、房地產投資項目可行性研究報告的結構

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　　封面 摘要 目錄 正文 附表附圖 主要參考資料

　　（二）房地產投資項目可行性研究報告的內容

　　1、項目總說明

　　2、項目概況

　　3、開發(fā)項目用地現狀調查及拆遷安置方案的制定

　　4、市場分析和建設規(guī)模的確定

　　5、規(guī)劃設計方案的選擇

　　6、資源供給條件分析

　　7、環(huán)境影響評價

　　8、項目開發(fā)組織機構和管理費用的研究

　　9、開發(fā)建設計劃的編制

　　10、項目的經濟評價及社會效益分析

　　11、結論及建議

　　五、房地產投資項目可行性報告的編制

　　（一）投資項目經濟評價應遵循的基本原則

　?。?）“有無對比”原則。

　?。?）效益與費用計算口徑對應一致的原則。

　　（3）收益與風險權衡的原則。

　?。?）定量分析與定性分析相結合，以定量分析為主的原則。

　　（5）動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結合，以動態(tài)分析為主的原則。

　?。ǘ┓康禺a投資項目可行性研究報告的編制步驟

　?。?）資料搜集與整理統(tǒng)計。

　?。?）項目規(guī)劃方案設計。

　　（3）項目進度安排。

　?。?）項目總投資費用估算。

　　（5）項目的租售計劃及價格預測。

　?。?）項目資金籌措計劃。

　　（7）基本報表的編制及經濟指標計算。

　?。?）對經濟評價指標的檢驗。

　　（9）不確定性分析和風險分析。

　　（10）可行性研究報告的結構設計。