中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)》預(yù)習(xí)講義：地租地價(jià)理論

　　一、地租地價(jià)的概念

　?。ㄒ唬┲屑?jí)經(jīng)濟(jì)師考試地租的概念：地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)向土地使用者讓渡土地使用權(quán)時(shí)索取的超額利潤(rùn)，是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。

　　狹義地租：是指使用土地所獲得的超額報(bào)酬或收益。

　　廣義地租：是指包含超額的利潤(rùn)、工資、利息及利用各種生產(chǎn)要素所獲得的超額報(bào)酬或收益。

　　（二）地價(jià)的概念：地價(jià)是地租的資本化變現(xiàn)，或者說(shuō)是資本化的地租。地價(jià)是土地供給者向土地需求者讓渡所有權(quán)時(shí)獲得的一次性貨幣收入，在我國(guó)體現(xiàn)為一定使用年限的土地使用權(quán)的價(jià)格，是國(guó)家向土地使用者出讓土地使用權(quán)時(shí)獲得的一次性貨幣收入。

　　二、地租的產(chǎn)生和發(fā)展

　　最初出現(xiàn)的地租是奴隸制地租，以勞役地租為基本形式。

　　封建制度時(shí)期，地租反映的是地主剝削農(nóng)民的生產(chǎn)關(guān)系。

　　資本主義時(shí)期，地租以貨幣為主要形式，超額利潤(rùn)、平均利潤(rùn)由產(chǎn)業(yè)資本家占有。

　　社會(huì)主義社會(huì)，土地公有制，但仍存在地租。反映的是在國(guó)家、集體和個(gè)人根本利益一致前提下，對(duì)土地收益的分配關(guān)系；社會(huì)主義地租還是國(guó)家用于調(diào)節(jié)社會(huì)生產(chǎn)和分配的經(jīng)濟(jì)杠桿。

　　三、級(jí)差地租、絕對(duì)地租和壟斷地租

　?。ㄒ唬┘?jí)差地租

　　級(jí)差地租：不同土地或同一土地上由于土地肥力、相對(duì)位置或開(kāi)發(fā)程度不同而形成的差別地租。

　　最早研究級(jí)差地租理論的是英國(guó)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家大衛(wèi).李嘉圖和德國(guó)的古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家、區(qū)位論先驅(qū)杜能。李嘉圖定義的地租量可表示為：地租=市場(chǎng)價(jià)格-生產(chǎn)成本-平均利潤(rùn)。

　　杜能在《孤立國(guó)》一書(shū)中認(rèn)為土地肥力是決定地租支付能力的要素外，區(qū)位也是決定地租的重要因素。

　　馬克思認(rèn)為資本主義的地租的實(shí)質(zhì)是超額利潤(rùn)，其大小等于處于有利條件的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格和整個(gè)生產(chǎn)部門(mén)的社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的差額。馬克思把級(jí)差地租分為兩種形式：級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ。

　　級(jí)差地租Ⅰ：是等量資本和等量勞動(dòng)投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級(jí)差生產(chǎn)力帶來(lái)的級(jí)差超額利潤(rùn)的轉(zhuǎn)化形態(tài)。

　　級(jí)差地租Ⅱ：是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。

　　（二）絕對(duì)地租：絕對(duì)地租是指土地所有者憑借對(duì)土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租

　　（三）壟斷地租：壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來(lái)的超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)成的地租

　　四、地租與地價(jià)的關(guān)系：

　　低價(jià)是地租的資本化，或者說(shuō)是資本化的地租，是預(yù)買(mǎi)一定年數(shù)的地租。