中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)》預(yù)習(xí)講義：房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量

　　一、中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量

　?。ㄒ唬┏鍪坌头康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流入

　　出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷(xiāo)售收入，其現(xiàn)金流人也主要以房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入體現(xiàn)。但在分析其現(xiàn)金流入時(shí)要注意以下幾點(diǎn)：

　?、儆捎谠谏唐贩夸N(xiāo)售中存在預(yù)售，所以要合理確定計(jì)算期內(nèi)不同時(shí)點(diǎn)的商品房銷(xiāo)售比例；

　?、谟捎谝粋€(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往不只是單一種類(lèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而是多種產(chǎn)品的組合，如有商業(yè)店鋪、公寓、高層住宅、多層住宅，所以在確定不同時(shí)點(diǎn)的商品房銷(xiāo)售比例時(shí)，還要確定不同類(lèi)型房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售比例；

　?、塾捎谏唐贩康氖袌?chǎng)價(jià)格是處于動(dòng)態(tài)變化中的，對(duì)各個(gè)不同時(shí)點(diǎn)、各類(lèi)商品房的銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)。

　?。ǘ┏鍪坌头康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出

　　1、土地取得成本

　?。?）土地使用權(quán)出讓金。

　?。?）城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

　?。?）征地拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)。

　　（4）土地使用權(quán)取得稅費(fèi)

　　2、開(kāi)發(fā)成本

　　（1）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

　?。?）建筑安裝工程費(fèi)

　　（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　?。?）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　（5）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)

　　3、開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　?。?）管理費(fèi)用

　?。?）銷(xiāo)售費(fèi)用

　　（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　4、銷(xiāo)售費(fèi)用

　　（1）營(yíng)業(yè)稅及附加

　?。?）其他銷(xiāo)售稅費(fèi)

　　二、經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量

　　（一）經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流入

　?。ǘ┙?jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出

　　1、固定資產(chǎn)投資

　　2、經(jīng)營(yíng)成本

　　三、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量