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中級經(jīng)濟師考試《房地產(chǎn)專業(yè)知識與實務》預習講義：估價收益法
一、中級經(jīng)濟師考試收益法概述
收益法也稱為收益資本化法、收益還原法，是預測被估價房地產(chǎn)的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值來求取被估價房地產(chǎn)價值的方法。
收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預期未來收益為導向來求取房地產(chǎn)的價值。
房地產(chǎn)的價值高低主要取決于：
①未來凈收益的大小
?、讷@得凈收益期限的長短
?、郢@得凈收益的可靠性。
運用收益運用收益法估價一般分為以下四個步驟：
?、偎鸭Ⅱ炞C可用于預測被估價房地產(chǎn)未來凈益的有關數(shù)據(jù)資料，例如被估價房地產(chǎn)及其類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的收入、費用等數(shù)據(jù)資；
②預測被估價房地產(chǎn)的未來凈收益；
?、矍笕蟪曷?；
?、苓x用適宜的收益法公式計算收益價格。
二、收益法的計算公式
（一）最一般的公式
?。ǘ┦找婺晗逕o限年且其他因素不變的公式
?。ㄈ┦找婺晗抻邢弈昵移渌蛩夭蛔兊墓?
1．直接用于計算價格
2．不同年限價格之間的換算
3．比較不同年限價格的高低
?。ㄋ模﹥羰找嬖谖磥淼那叭羟暧凶兓墓?
1．收益年限無限年的公式
2．收益年限有限年的公式
?。ㄎ澹╊A知未來若干年的凈收簟及若干年后的價格的公式
三、凈收益的求取收益的測算途徑
可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈益。二是基于營業(yè)收入測算凈收益。
凈收益是凈運營收益(Net Operating Income, NOI)的簡稱，是從有效毛收人中扣除運營費以后得到的歸因子房地產(chǎn)的收入。
潛在毛收人(Potential Gross Income，，PGI)
空置的面積沒有收入。
有效毛收入(Effective Gross Income，EGI)
運營費用( Operating Expense)
四、報酬率的求取
【我要糾錯】 責任編輯：戈薇
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