2012注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《經(jīng)濟(jì)法》復(fù)習(xí)：房地產(chǎn)管理法律制度

第六章 土地與房地產(chǎn)管理法律制度

　　知識(shí)點(diǎn)二、房地產(chǎn)管理法律制度

　　一、房地產(chǎn)管理法概述

　　房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱。房地產(chǎn)具有一般“物”的屬性，又稱不動(dòng)產(chǎn)。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)用地管理

　?。ㄒ唬┏擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度

　　（二）城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)劃撥制度

　　1.定義：經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

　　【注意】不同于出讓的有償

　　2.劃撥的情形：由縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)

　?。?）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；

　?。?）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

　?。?）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；

　　（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

　　（三）城市房屋拆遷評(píng)估管理制度

　　1.要求：國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。

　　2.價(jià)格：房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的“房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。

　　【注意】只是房?jī)r(jià)，不含其它

　　3.評(píng)估：拆遷估價(jià)由具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

　　4.公示：估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，提供整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。

　　5.異議處理：拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。

　　6.回避：估計(jì)專家委員會(huì)成員、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)回避而未回避的，估價(jià)無效。

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)管理

　　1.按照合同約定開發(fā)

　　（1）超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期 滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；

　?。?）滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；

　　但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。

　　2.開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用——竣工驗(yàn)收申請(qǐng)

　　3.群體項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)綜合驗(yàn)收

　?。?）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；

　?。?）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

　?。?）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；

　?。?）拆遷安置方案的落實(shí)情況；

　?。?）物業(yè)管理的落實(shí)情況。

　　四、房地產(chǎn)交易管理

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)交易的概念和一般規(guī)定

　　1.房地產(chǎn)交易——轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃

　　2.特點(diǎn)：

　?。?）房地產(chǎn)權(quán)屬不可分離。——房隨地走，地隨房走，房地一體

　?。?）房地產(chǎn)交易價(jià)格管理：國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)行評(píng)估制度，國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。

　?。?）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押的，辦理權(quán)屬登記。——不包括租賃

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件

　　2.不允許轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)

　?。?）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓條件的；

　?。?）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

　　（3）依法收回土地使用權(quán)的；

　?。?）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

　?。?）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

　　（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

　?。?）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同

　　（1）年限：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。——原合同年限－已使用

　?。?）受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，重簽或變更合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

　　五、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理

　?。ㄒ唬┑禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記

　　1.設(shè)定土地權(quán)利登記

　?。?）一般情況：30日——一般是合同或批準(zhǔn)為起點(diǎn)

　?。?）抵押、出租土地使用權(quán)的：15日

　　【補(bǔ)充1】以劃撥方式取得，接到縣級(jí)以上人民政府發(fā)給的建設(shè)用地批準(zhǔn)書之日起30日內(nèi)，持建設(shè)單位用地批準(zhǔn)書申請(qǐng)土地預(yù)登記；竣工驗(yàn)收之日起30日內(nèi)，持建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和其中有關(guān)文件申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)登記。

　　【補(bǔ)充2】以出讓方式取得土地使用權(quán)的，支付全部土地使用權(quán)出讓金后30日內(nèi)；成片土地開發(fā)用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓土地使用權(quán)的，受讓方應(yīng)當(dāng)在每期付款后30日內(nèi)。

　　2.變更土地使用權(quán)登記

　?。?）一般情況：30日

　?。?）抵押期間、出租期間：合同發(fā)生變更，應(yīng)當(dāng)在變更之日起“15日內(nèi)”申請(qǐng)變更登記。

　?。?）依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，即因買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等一并轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議簽訂后30日內(nèi)（涉及房產(chǎn)變更的，在房地產(chǎn)變更登記發(fā)證后15日內(nèi)），持合同、證書等申請(qǐng)變更登記。

　　3.注銷土地權(quán)利登記

　?。?）集體所有的土地依法被全部征收或者農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)所屬成員依法轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的；

　?。?）縣級(jí)以上人民政府依法收回國(guó)有土地使用權(quán)的；

　　（3）國(guó)有土地使用權(quán)出讓或者租賃期滿，未申請(qǐng)續(xù)期或者續(xù)期申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的；

　?。?）因自然災(zāi)害等造成土地權(quán)利滅失的；

　?。?）土地他項(xiàng)權(quán)利終止的。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記

　　凡在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房屋，都必須到房屋所在地的市、縣級(jí)房屋管理機(jī)關(guān)登記，領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋應(yīng)當(dāng)領(lǐng)取《房屋共有權(quán)證》。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)抵押登記

　　1.土地使用權(quán)抵押登記——登記生效

　　土地使用權(quán)抵押權(quán)的合法憑證是《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》。

　　2.房地產(chǎn)抵押登記—— 登記生效

　?。?）房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。

　　（2）以預(yù)售商品房或在建工程抵押，抵押期間竣工，應(yīng)在領(lǐng)取權(quán)屬證書后重新辦理抵押登記。

　?。?）抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)在 變更或終止之日起15日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記。

　　（4）因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和建筑物、其他附著物的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自處分行為生效之日起30日內(nèi)，到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記。