2012年注冊資產(chǎn)評估師考試《經(jīng)濟法》復習：抵押權

第四章 物權法律制度

　　知識點十三、抵押權

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　　指為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權人，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人以該財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋嗬?

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　　1.抵押權 VS 出租

　?。?）先出租后抵押，租賃權優(yōu)先：訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。

　　（2）先抵押后出租，抵押權優(yōu)先：抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。

　　◆口訣：誰在先，誰優(yōu)先

　　2.轉讓抵押物

　?。?）抵押權人同意

　　抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉讓所得價款向抵押權人提前清償或者提存；轉讓價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

　?。?）未經(jīng)抵押權人同意

　　抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人“代為清償全部債務”消滅抵押權的除外。

　　【總結】

　　同意 ：可以（提前還款、提存）

　　不同意：No→（代為清償）可以

　　3.保全抵押物

　　抵押人的行為足以使抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權人有權要求恢復抵押財產(chǎn)的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產(chǎn)的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務。

　　◆步驟：要求停止→恢復價值或擔保→提前清償

　　（五）抵押權的實現(xiàn)

　　1.實現(xiàn)方式：債務人不履行到期債務時，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。

　　協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起1年內請求人民法院撤銷該協(xié)議。

　　2.孳息：

　　（1）債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，致使抵押財產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自“扣押之日”起抵押權人“有權收取”該抵押財產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。

　?。?）孳息應當先充抵收取孳息的費用。

　　3.抵押權次序：同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，價款依照下列規(guī)定清償：

　　①抵押權已登記的先于未登記的受償。

　?、诘盅簷嘁训怯浀?，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償。

　?、鄣盅簷辔吹怯浀?，按照債權比例清償。

　　4.建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設用地使用權實現(xiàn)抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優(yōu)先受償。

　　5.以土地承包經(jīng)營權抵押的，或者以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押的，實現(xiàn)抵押權后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。

　　6.抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。

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　　1.浮動抵押（財團抵押）——財產(chǎn)變動，債權不變

　　2.最高額抵押——財產(chǎn)確定，債權變動

　　最高額抵押是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間（有期限）內將要連續(xù)發(fā)生（面向未來 ）的債權提供擔保財產(chǎn)的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償。（解釋：債權余額高于最高限額，以最高限額為限；債權余額低于最高限額，以實際發(fā)生的為限。）