2012注冊資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》預(yù)習(xí)：國際評估準(zhǔn)則介紹

第十四章 國外評估準(zhǔn)則

　　知識點(diǎn)二、國際評估準(zhǔn)則介紹

　　（一）《國際評估準(zhǔn)則》簡介

　　1.國際評估準(zhǔn)則委員會于1985年制定了《國際評估準(zhǔn)則》第一版。

　　2.國際評估準(zhǔn)則委員會于2007年發(fā)布了第八版《國際評估準(zhǔn)則》。

　?。ǘ秶H評估準(zhǔn)則》結(jié)構(gòu)體系

　　1.前言。

　　重點(diǎn)對《國際評估準(zhǔn)則》的起源、《國際評估準(zhǔn)則》的結(jié)構(gòu)等進(jìn)行介紹。

　　2.公認(rèn)的評估原則的基本概念

　　對構(gòu)成資產(chǎn)評估理論和評估準(zhǔn)則基礎(chǔ)的法律、經(jīng)濟(jì)等基礎(chǔ)性概念、理論進(jìn)行的總結(jié)和歸納。

　　3.行為守則

　　行為守則即職業(yè)道德準(zhǔn)則。從約束評估師職業(yè)道德角度出發(fā)，對評估師職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力、評估披露和評估報告等方面的要求做出了規(guī)定。

　　4.資產(chǎn)類型

　　該部分對作為主要評估對象的不動產(chǎn)、動產(chǎn)、企業(yè)價值和金融權(quán)益四種資產(chǎn)類型及其區(qū)別進(jìn)行了說明。

　　5.國際評估準(zhǔn)則

　　該部分是《國際評估準(zhǔn)則》的核心內(nèi)容，包括三個準(zhǔn)則：

　　《國際評估準(zhǔn)則1——市場價值基礎(chǔ)評估》；

　　《國際評估準(zhǔn)則2——非市場價值基礎(chǔ)評估》；

　　《國際評估準(zhǔn)則3——評估報告》。

　　6.國際評估應(yīng)用指南

　　本部分包括兩個應(yīng)用指南，對這兩種重要評估業(yè)務(wù)提出要求：

　　應(yīng)用指南l——以財務(wù)報告為目的的評估

　　應(yīng)用指南2——以擔(dān)保貸款為目的的評估

　　7.評估指南。

　　第八版《國際評估準(zhǔn)則》中共有15項評估指南。

　　8.詞匯表

　　提供所有準(zhǔn)則、應(yīng)用指南和評估指南中定義的術(shù)語的概要。

　　（三）《國際評估準(zhǔn)則》中的基本概念

　　1.與資產(chǎn)相關(guān)的概念。

　　（1）不動產(chǎn)與不動產(chǎn)權(quán)

　　不動產(chǎn)是指實(shí)物形態(tài)的土地和附著于土地上的改良物，包括附著于地面或位于地上和地下的附屬物。不動產(chǎn)是實(shí)物形態(tài)的、有形的“物體”，可以看得見、摸得著。

　　《國際評估準(zhǔn)則》中將不動產(chǎn)所有權(quán)稱為“不動產(chǎn)權(quán)”。不動產(chǎn)權(quán)是指包含在不動產(chǎn)中的各種權(quán)利，通常由獨(dú)立于不動產(chǎn)實(shí)體的所有權(quán)證明文件體現(xiàn)，如所有權(quán)證書、租約等正式文件。

　　不動產(chǎn)權(quán)是一個非實(shí)物性的法律概念，而不動產(chǎn)指的是不動產(chǎn)物理實(shí)體。

　　與不動產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的權(quán)利很多，包括使用權(quán)、占有權(quán)、進(jìn)入權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、租賃權(quán)、遺贈權(quán)、贈送權(quán)等以及選擇行使或不行使上述任何一個或幾個權(quán)利的權(quán)利。

　?。?）動產(chǎn)與動產(chǎn)權(quán)

　　不動產(chǎn)之外的資產(chǎn)在法律上稱為動產(chǎn)，包括不動產(chǎn)之外的所有有形或無形的資產(chǎn)。這些資產(chǎn)不是永久性地附著于不動產(chǎn)，通常具有可移動性。動產(chǎn)所有權(quán)稱為“動產(chǎn)權(quán)”。

　?。?）財產(chǎn)

　　是個法律概念，包括與所有權(quán)有關(guān)的各種權(quán)利。

　　（4）資產(chǎn)

　　資產(chǎn)在一般意義上往往用來表示不動產(chǎn)、動產(chǎn)或兩者全稱。

　　在資產(chǎn)評估中，資產(chǎn)更多地被理解為是基于某項資產(chǎn)的各種權(quán)利的排列與組合。

　　2.資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)概念

　　即從經(jīng)濟(jì)意義上說，評估師進(jìn)行評估的對象是資產(chǎn)的所有權(quán)或“所有者的權(quán)利”，而不是有形資產(chǎn)或無形資產(chǎn)本身。

　　3.折舊概念

　　評估師在資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中所使用的折舊概念表示從估計的全新重置成本中扣除的任何部分。這些扣除部分（評估中的折舊）依其產(chǎn)生原因可分為實(shí)體性損耗、功能性（技術(shù)性）陳舊或經(jīng)濟(jì)性（外部環(huán)境）貶值。

　　會計上的“折舊”概念是指會計師根據(jù)歷史成本原則做出的對資產(chǎn)原始成本的一種攤銷，而并不考慮這種攤銷是否與實(shí)際情況相符。

　　折舊在評估和會計上最重要的區(qū)別在于，對評估師而言，評估中的“應(yīng)計折舊”應(yīng)當(dāng)與市場有關(guān)，反映相關(guān)的市場狀況；而會計上的“應(yīng)計折舊”則與會計原則有關(guān)，并不反映市場狀況。

　　4.市場、成本、價格和價值概念

　　《國際評估準(zhǔn)則》指出價格和成本是事實(shí)，而價值是對資產(chǎn)在一定條件下應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價格的估計額。

　　市場是買方和賣方之間在價格機(jī)制作用下就商品和服務(wù)進(jìn)行交易的體系。

　　成本是與生產(chǎn)相關(guān)的概念，是為商品或服務(wù)所支付的貨幣數(shù)額，或者是生產(chǎn)商品、提供服務(wù)所需要的貨幣數(shù)額。

　　價格是與商品或服務(wù)交換相關(guān)的概念，表示就某商品或某項服務(wù)所要求的、提供的或支付的貨幣數(shù)額，反映了商品或服務(wù)進(jìn)行實(shí)際交易的貨幣金額。一般情況下，價格反映出在特定條件下特定的買方和（或）賣方對商品或服務(wù)價值的認(rèn)可。

　　價值是個經(jīng)濟(jì)概念，價值并不是事實(shí)，只是根據(jù)特定的價值定義在特定時間內(nèi)對商品、服務(wù)進(jìn)行交易時最可能形成的價格的估計額。價值的經(jīng)濟(jì)概念反映了在價值的有效日期（基準(zhǔn)日），市場（而不是特定買方或賣方）對于某人由于擁有某商品或接受某服務(wù)而具有的利益的評判。

　　5.最高最佳使用

　　最佳用途又稱為最大最優(yōu)用途，指對某項資產(chǎn)而言，實(shí)際可能的、經(jīng)合理證明的、法律允許的、財務(wù)上可行的并能實(shí)現(xiàn)該被評估資產(chǎn)最大價值的最可能用途。

　　最佳用途概念是市場價值評估的一個組成部分。雖然最佳用途概念并沒有出現(xiàn)在《國際評估準(zhǔn)則》市場價值的定義中，但評估師在進(jìn)行市場價值評估時，應(yīng)當(dāng)結(jié)合相關(guān)資料分析被評估資產(chǎn)的最佳用途，并在此基礎(chǔ)上評估資產(chǎn)的價值。

　　6.市場價值與市場價值以外的價值

　?。?）市場價值。

　　《國際評估準(zhǔn)則》中市場價值的定義如下：

　　市場價值是自愿買方與自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后所達(dá)成的公平交易中，某項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價值估計數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自理性、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。

　　根據(jù)市場價值的定義，市場價值具有以下要件：

　　第一，自愿買方

　　指具有購買動機(jī)，但并沒有被強(qiáng)迫進(jìn)行購買的一方當(dāng)事人。該購買者會根據(jù)現(xiàn)行市場的真實(shí)狀況和現(xiàn)行市場的期望值進(jìn)行購買，不會特別急于購買，也不會在任何價格條件下都決定購買，即不會付出比市場價格更高的價格。

　　第二，自愿賣方。

　　指既不準(zhǔn)備以任何價格急于出售或被強(qiáng)迫出售，也不會因期望獲得被現(xiàn)行市場視為不合理的價格而繼續(xù)持有資產(chǎn)的一方當(dāng)事人。自愿賣方期望在進(jìn)行必要的市場營銷之后，根據(jù)市場條件以公開市場所能達(dá)到的最高價格出售資產(chǎn)。

　　第三，評估基準(zhǔn)日

　　指市場價值是某一特定日期的時點(diǎn)價值，僅反映了評估基準(zhǔn)日的真實(shí)市場情況和條件，而不是評估基準(zhǔn)日以前或以后的市場情況和條件。

　　第四，以貨幣單位表示

　　市場價值是在公平的市場交易中，以貨幣形式表示的為資產(chǎn)所支付的價格，通常表示為當(dāng)?shù)刎泿拧?

　　第五，公平交易

　　指在沒有特定或特殊關(guān)系的當(dāng)事人之間的交易，即假設(shè)在互無關(guān)系且獨(dú)立行事的當(dāng)事人之間的交易。

　　第六，資產(chǎn)在市場上有足夠的展示時間

　　指資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以最恰當(dāng)?shù)姆绞皆谑袌錾嫌枰哉故?，不同資產(chǎn)的具體展示時間應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)特點(diǎn)和市場條件而有所不同，但該展示時間應(yīng)當(dāng)使該資產(chǎn)能夠引起足夠數(shù)量的潛在購買者的注意。

　　第七，當(dāng)事人雙方各自精明，謹(jǐn)慎行事。

　　指自愿買方和自愿賣方都合理地知道資產(chǎn)的性質(zhì)和特點(diǎn)、實(shí)際用途、潛在用途以及評估基準(zhǔn)日的市場狀況，并假定當(dāng)事人都根據(jù)上述知識為自身利益而決策，謹(jǐn)慎行事以爭取在交易中為自己獲得最好的價格。

　　市場價值反映了各市場主體組成的市場整體對被評估資產(chǎn)效用和價值的綜合判斷，不同于特定市場主體的判斷。

　?。?）市場價值以外的價值

　　《國際評估準(zhǔn)則》中并沒有給出非市場價值的定義。市場價值以外的價值又稱非市場價值或其他價值，指所有不滿足市場價值定義的價值類型。

　　市場價值以外的價值分為3類，包括：實(shí)體特定價值、資產(chǎn)互換特定價值及有法律和合同特別定義的價值

　　適于財務(wù)報告為目的評估的市場價值以外的價值主要包括公允價值、投資價值、特殊價值、協(xié)同價值等。

　　公允價值：在公平的市場交易中，資產(chǎn)在理性、自愿的買賣雙方之間進(jìn)行交易的價值數(shù)額。

　　投資價值是指資產(chǎn)對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。這一主觀概念將特定的資產(chǎn)與具有明確投資目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)的特定投資者或某一類投資者結(jié)合起來。

　　特殊價值是指資產(chǎn)價值量超出和高于其市場價值的部分。特殊價值是由于該資產(chǎn)與其他資產(chǎn)存在物理性、功能性或經(jīng)濟(jì)性組合而產(chǎn)生的，比如相鄰資產(chǎn)。特殊價值是針對特定的資產(chǎn)所有者或使用者、未來特定所有者或使用者的資產(chǎn)價值升值，而不是針對整個市場，即這種價值升值是針對具有特殊興趣的購買者。

　　協(xié)同價值：有兩種或者兩種以上利益相結(jié)合而產(chǎn)生的價值附加值，其中組合利益的價值要大于原有各項利益價值的加和。

　　7.評估方法

　　《國際評估準(zhǔn)則》明確提出，成本法、市場法和收益法是資產(chǎn)評估中最常用的三種基本評估方法。

　?。ㄋ模秶H評估準(zhǔn)則》中的《行為準(zhǔn)則》

　　包括引言、范圍、定義、職業(yè)道德、勝任能力、披露要求、評估報告幾個部分。