聽高志謙老師講《中級會計實務(wù)》:投資性房地產(chǎn)要點(diǎn)總結(jié)

　　一、考情分析及內(nèi)容變化情況

　　本章內(nèi)容在考試中一般以單項選擇題、多項選擇題以及判斷題等客觀題進(jìn)行考核，在計算分析題和綜合題中也可能出現(xiàn)。本章內(nèi)容變化不大，主要變動情況時增加了投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出的講解；投資性房地產(chǎn)處置時的處理也有細(xì)微變動。

　　二、聽課心得

　　本章聽的是高志謙老師講授的投資性房地產(chǎn)一章，第一次聽高老師講課，我被他的快板式講授風(fēng)格深深吸引了，有種相見恨晚的感覺，喜歡高老師講話干凈利落，例證通俗易懂，對考點(diǎn)的概括性很強(qiáng)，聽他的課總有種豁然開朗的感覺。不多說，下面請看本章的知識要點(diǎn)總結(jié)。

　　三、知識點(diǎn)精講

　　（一）投資性房地產(chǎn)定義

　　是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。（簡單說就是租賃出去，或者用于保值增值的房產(chǎn)，或者兩者兼有性質(zhì)的房產(chǎn)）

　　（二）投資性房地產(chǎn)范圍（重點(diǎn)掌握）

　　包括以下三方面：1.已出租的土地使用權(quán)；（這里企業(yè)必須擁出租物的產(chǎn)權(quán)）2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；3.已出租的建筑物。以下是不屬于投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)：1.自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)2.作為存貨的房地產(chǎn)

　　（三）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和計量

　　1.確認(rèn)條件：

　　企業(yè)能夠取得與該項投資性房地產(chǎn)相關(guān)的租金收入或增值收益且成本能夠可靠地計量。

　　2.確認(rèn)總體原則：歷史成本原則。即企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)時按照取得時的實際成本進(jìn)行初始計量，這和固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的計量方法相同。

　　不同取得渠道下的成本計量：①外購。按買價和相關(guān)稅費(fèi)作為其入賬成本。②自行建造。按建造該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為入賬價值。

　　（四）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

　　（1）采用成本模式：與固定資產(chǎn)計量方法相同，只是用到科目不同（其他業(yè)務(wù)成本或其他業(yè)務(wù)收入）。

　?。?）采用公允價值模式：高志謙老師給我們總結(jié)了一句話：公允價值計量模式很簡單，不計折舊、不攤銷、不計提減值，以公允價值調(diào)整其賬面價值，公允價值與賬面價值的差額計入公允價值變動損益。

　　A.期末公允價值大于賬面價值時

　　借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動
　　　貸：公允價值變動損益

　　B.期末公允價值小于賬面價值時，反之。

　　注意：企業(yè)可以采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式。

　　（五）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更（轉(zhuǎn)換）

　　企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。以成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理。

　　1.以公允價值計價的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)或存貨，自用房地產(chǎn)或存貨的公允價值與投資性房地產(chǎn)賬面價值之間的差額計入“公允價值變動損益”中。

　　2.自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為以公允價值計價的投資性房地產(chǎn)，如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值，其差額計入到“公允價值變動損益”中，反之，其差額計入到“資本公積”。

　　（六）投資性房地產(chǎn)的處置（重點(diǎn)掌握）

　　成本模式下：企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生毀損時，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計入當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)收入或其他業(yè)務(wù)成本）。

　　公允價值模式下：

　　1.按實際收到的款項

　　借：銀行存款
　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　2.按當(dāng)時投資性房地產(chǎn)的賬面余額

　　借：其他業(yè)務(wù)成本
　　　貸：投資性房地產(chǎn)――成本
　　　　　　　　　　　――公允價值變動（也可能在借方）

　　3.將累計公允價值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本

　　借：公允價值變動損益
　　　貸：其他業(yè)務(wù)成本

　　或反之。

　　4.將轉(zhuǎn)換時原計入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本

　　借：資本公積――其他資本公積
　　　貸：其他業(yè)務(wù)成本

　　或反之。

　　本章小結(jié)

　　本章難度不是很大，主要掌握公允價值模式下投資性房地產(chǎn)的會計核算；成本模式轉(zhuǎn)化為公允價值模式的會計處理，公允價值模式下投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品的公允價值的轉(zhuǎn)換下歸屬科目的計量。本章可以與固定資產(chǎn)結(jié)合在一起復(fù)習(xí)，關(guān)鍵知識點(diǎn)要注意強(qiáng)化，與固定資產(chǎn)的不同是問題的關(guān)鍵。

　　【相關(guān)例題】2006年12月20日甲公司與乙公司簽訂協(xié)議，將自用的辦公樓出租給乙公司，租期為3年，每年租金為500萬元，于年初收取，2007年1月1日為租賃期開始日，2009年12月31日到期。甲公司采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)。2007年1月1日此辦公樓的公允價值為900萬元，賬面原價為3 000萬元，已提折舊為2 000萬元，未計提減值準(zhǔn)備。2007年12月31日該辦公樓的公允價值為1 200萬元。2008年12月31日辦公樓的公允價值為1 800萬元。2009年12月31日辦公樓的公允價值為1 700萬元。2009年12月31日租賃協(xié)議到期，甲公司與乙公司達(dá)成協(xié)議，將該辦公樓出售給乙公司，價款為3 000萬元。則甲公司出售辦公樓時產(chǎn)生的其他業(yè)務(wù)利潤為（ ）萬元。

　　A.1 300

　　B.2 200

　　C.2 000

　　D.2 700

　　【正確答案】C

　　【答案解析】

　　①2007年初自用辦公樓轉(zhuǎn)為以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時產(chǎn)生的價值貶值額＝（3 000－2 000）－900＝100（萬元），列入“公允價值變動損益”借方；

　?、?007年末根據(jù)當(dāng)時的公允價值1 200萬元，應(yīng)認(rèn)定投資性房地產(chǎn)暫時增值額＝12 00－900＝300（萬元）；

　?、?008年末根據(jù)當(dāng)時的公允價值1 800萬元，應(yīng)認(rèn)定投資性房地產(chǎn)暫時增值額＝1 800－12 00＝600（萬元）；

　　④2009年末根據(jù)當(dāng)時的公允價值1 700萬元，應(yīng)認(rèn)定投資性房地產(chǎn)暫時貶值額＝1 800－1 700＝100（萬元）；

　　⑤2009年末出售辦公樓時產(chǎn)生的其他業(yè)務(wù)收入＝3 000（萬元）；

　?、?009年末出售辦公樓時產(chǎn)生的其他業(yè)務(wù)成本＝1 700（萬元）；

　?、?009年末出售辦公樓時由其持有期間產(chǎn)生的暫時凈增值轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本額＝－100+300+600－100＝700（萬元）；

　?、?009年末出售辦公樓時產(chǎn)生的其他業(yè)務(wù)利潤＝3 000－1 700+700＝2 000（萬元）。

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責(zé)任編輯：暖陽

　　名師介紹：
　　高志謙 會計學(xué)博士，業(yè)內(nèi)著名會計考試輔導(dǎo)專家，十年來一直從事注會、注稅、注評考試輔導(dǎo)及相關(guān)考試命題研究工作，對大綱教材理解透徹，對命題規(guī)律把握準(zhǔn)確，授課條理清晰、深入淺出，教學(xué)方法獨(dú)特精湛，講課方式生動幽默、氣氛輕松活躍，尤其考前應(yīng)試技巧，獨(dú)特實用，以良好的教學(xué)效果贏得廣大學(xué)員的好評！

　　所授課程：
　　2010年初級職稱　　　　　　　《初級會計實務(wù)》
　　2010年中級職稱　　　　　　　《中級會計實務(wù)》
　　2010年注冊會計師考試輔導(dǎo)　　《會計》
　　2010年注冊稅務(wù)師考試輔導(dǎo)　　《財務(wù)與會計》 　　　 免費(fèi)試聽
　　2010年注冊資產(chǎn)評估師　　　　《財務(wù)會計》　　　　　免費(fèi)試聽