個(gè)人出租房屋是一種非常常見的涉稅行為，很多公司都會涉及從個(gè)人手中租用房屋的經(jīng)營行為，并要求出租方個(gè)人開具增值稅普通發(fā)票或者專用發(fā)票，在辦稅服務(wù)廳經(jīng)常遇到前來申請代開房屋出租發(fā)票的納稅人，很多納稅人前來咨詢代開票需要交哪幾種稅以及稅種的稅率是多少，今天，我們以安徽為例，帶大家來梳理一下個(gè)人（不含個(gè)體戶）出租住房、非住房（其他房屋）需要交納幾個(gè)點(diǎn)的稅費(fèi)，請各位包租婆、包租公認(rèn)真學(xué)習(xí)呦~

A

出租住房

● 開具增值稅普通發(fā)票 ● 

● 開具增值稅專用發(fā)票 ● 

B

出租非住房

● 開具增值稅普通發(fā)票 ● 

● 開具增值稅專用發(fā)票 ● 

下面再為

大家詳細(xì)介紹各個(gè)稅種~

C

稅種類別

01、增值稅

在《中華人民共和國增值稅暫行條例》中規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)適用稅率是9%，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，但個(gè)人出租房屋的稅率不適用9%并且另有規(guī)定。

國家稅務(wù)總局公告2016年第16號：其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房)，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。其他個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

國家稅務(wù)總局公告2019年第4號：其他個(gè)人，采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入，可在對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^10萬元的，免征增值稅。

因此個(gè)人出租房屋的稅率不僅根據(jù)房屋性質(zhì)劃分1.5%（住房）和5%（非住房）兩個(gè)檔次，還根據(jù)租金分?jǐn)偸欠癯^10萬元的標(biāo)準(zhǔn)來確定是否免征增值稅（注意：如果要享受月租金10萬元以下免征增值稅的政策，只有開具普票可以免征增值稅，專票不免征）。

下圖是在稅務(wù)局代開的增值稅普通發(fā)票，房屋月租金4000元，未超過10萬元，免征增值稅，稅率、稅額欄次均為“***”。

下圖是在稅務(wù)局代開的增值稅專用發(fā)票，住房房屋月租金7萬元也未超過10萬元，但由于代開的是專票不免征增值稅，住房稅率為1.5%。

應(yīng)納稅額=70000÷（1+5%）×1.5%≈1000

- 問答時(shí)間 -

近期由于疫情影響，國家出臺了一系列稅收優(yōu)惠政策，許多納稅人前來咨詢房屋出租增值稅能不能享受1%的減免？

答：根據(jù)財(cái)稅〔2020〕13號、24號：自2020年3月1日至12月31日，對湖北省增值稅小規(guī)模納稅人，適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，免征增值稅;適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項(xiàng)目，暫停預(yù)繳增值稅。除湖北省外，其他省、自治區(qū)、直轄市的增值稅小規(guī)模納稅人，適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，減按1%征收率征收增值稅;適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項(xiàng)目，減按1%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

由于個(gè)人出租房屋是5%的征收率，不是3%，因此不適用3%減按1%的優(yōu)惠政策。

02、城建稅和兩附加

城建稅沒有獨(dú)立的征稅對象，而是以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅稅額之和為計(jì)稅依據(jù)，再乘以相應(yīng)稅率來依法計(jì)征（市區(qū)7%、縣城和鎮(zhèn)5%、其他地區(qū)1%）；如果增值稅、消費(fèi)稅免征，那么城建稅也免征。

教育附加、地方教育費(fèi)附加大多數(shù)情況是以納稅人實(shí)際繳納的增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，再乘以相應(yīng)稅率依法計(jì)征（教育費(fèi)附加3%、地方教育費(fèi)附加2%），但也存在繳納了增值稅也不收取兩附加的特殊情況，比如房屋分?jǐn)偤蟮脑伦饨稹?0萬元并且要求開具專票，雖然增值稅沒有減免，但兩附加仍然享受減免優(yōu)惠。（財(cái)稅〔2016〕12號）

03、房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計(jì)稅余值或者租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。從租計(jì)征的法定稅率是12%。個(gè)人出租住房按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，但是非住房是不享受優(yōu)惠的，比如廠房、辦公、商鋪的稅率仍按12%征收。

房產(chǎn)稅=不含稅收入×稅率

04、城鎮(zhèn)土地使用稅

城鎮(zhèn)土地使用稅是指國家在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對使用土地的單位和個(gè)人，以其實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的稅額計(jì)算征收的一種稅。

個(gè)人出租住房免征城鎮(zhèn)土地使用稅。（財(cái)稅〔2008〕24號）

對個(gè)人所有的自住房屋用地暫免征城鎮(zhèn)土地使用稅。個(gè)人所有住房房屋用地，是指個(gè)人所有的自身生活住房用地部分，不包括出租或者用于生產(chǎn)經(jīng)營占用的土地及院落用地。（ 皖地稅函〔2007〕632號）

那么非自住房屋就需要交納城鎮(zhèn)土地使用稅，具體按照單位土地面積稅額計(jì)算，各地每平方米年稅額略有差異。根據(jù)《安徽省城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)施辦法》的規(guī)定，每平方米年稅額如下：

(一)大城市1.5元至30元;

(二)中等城市1.2元至24元;

(三)小城市0.9元至18元;

(四)縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。

05、印花稅

在中華人民共和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受《中華人民共和國印花稅暫行條例》所列舉憑證的單位和個(gè)人，都是印花稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)按照條例的規(guī)定繳納印花稅。

對個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。（財(cái)稅〔2008〕24號）

出租非住房簽訂的合同，屬于財(cái)產(chǎn)租賃合同，按照租金收入的0.1%貼花，應(yīng)納稅額超過1角但不足1元的，按1元貼花。

印花稅=租賃合同的總金額×0.001

特別提醒：針對增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加，執(zhí)行期限為2019年1月1日-2021年12月31日。（財(cái)稅法〔2019〕119號）

06、個(gè)人所得稅

個(gè)人出租房屋按財(cái)產(chǎn)租賃所得計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。財(cái)產(chǎn)租賃所得，以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次。

每次（月）收入不超過4000元，減除費(fèi)用800元，應(yīng)納個(gè)人所得稅=（不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)（不含增值稅）-修繕費(fèi)用-800元）×稅率

每次（月）收入4000元以上，減除20%的費(fèi)用，其余為應(yīng)納稅所得額，應(yīng)納個(gè)人所得稅=（不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)（不含增值稅）-修繕費(fèi)用）×（1-20%）×稅率

對個(gè)人出租住房取得所得減按10%的稅率征收，對個(gè)人出租非住房按照20%稅率征收。

備注：（1）修繕費(fèi)用每月最高可扣除800元，不足800元的按實(shí)際修繕費(fèi)用扣除，超過800元一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。

（2）“城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加+地方教育費(fèi)附加+房產(chǎn)稅+印花稅+城鎮(zhèn)土地使用稅”統(tǒng)稱準(zhǔn)予扣除的相關(guān)稅費(fèi)，不含增值稅。

（3）個(gè)人將承租住房轉(zhuǎn)租取得的租金收入，取得轉(zhuǎn)租收入的個(gè)人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)，從該項(xiàng)轉(zhuǎn)租收入中扣除。

D

案例分析

舉個(gè)栗子

假設(shè)小六在市區(qū)出租個(gè)人住房取得月租金收入6000元（一次性收?。?，申請代開增值稅普通發(fā)票，那么實(shí)際應(yīng)繳納稅分別是：

1、增值稅=0，月租金不含稅收入=6000÷（1+5%）=5714.29,小于10萬元，免征增值稅

2、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加以納稅人實(shí)際繳納的增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，增值稅免征，這些也免征。

3、房產(chǎn)稅=不含稅收入×4%×50%

=6000÷（1+5%）×4%×50%

=114.29（元）

4、個(gè)人所得稅=（不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)（不含增值稅）×（1-20%）×10%

=（6000-114.29）×（1-20%）×10%

=470.86（元）

又舉個(gè)栗子

假設(shè)小安在市區(qū)出租個(gè)人住房取得月租金收入12萬元（一次性收?。?，申請代開增值稅普通發(fā)票，那么實(shí)際應(yīng)繳納稅分別是：

1、月租金不含稅收入=120000÷（1+5%）=114285.71，收入大于10萬元，不享受免征政策，出租住房稅率1.5%

增值稅=114285.71×1.5%

=1714.29（元）

2、城建稅=1714.29×7%×50%=60（元）

3、教育費(fèi)附加=1714.29×3%×50%=25.71（元）

4、地方教育費(fèi)附加=1714.29×2%×50%=17.14（元）

5、房產(chǎn)稅=114285.71×4%×50%=2285.71(元）

6、個(gè)人所得稅=（不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)（不含增值稅））×（1-20%）×10%

=（118285.71-60-25.71-17.14-2285.71）×（1-20%）×10%

=9271.77（元）

還有個(gè)栗子

假設(shè)小徽在市區(qū)出租個(gè)人住房取得月租金收入6萬元（一次性收取），申請代開增值稅專用發(fā)票，那么實(shí)際應(yīng)繳納稅分別是：

1、出租住房稅率1.5%，增值稅=60000÷（1+5%）×1.5%

=857.14（元）

2、城建稅=857.14×7%×50%=30（元）

3、由于月分?jǐn)傋饨鸩怀^10萬元，免征教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加。

4、房產(chǎn)稅=不含稅收入×4%×50%

=60000÷（1+5%）×4%×50%

=1142.86（元）

5、個(gè)人所得稅=（不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)（不含增值稅）×（1-20%）×10%

=（59142.86-1142.86-30）×（1-20%）×10% 

=4637.6（元）

對個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。對個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。由于三個(gè)案例納稅人出租的都是住房，根據(jù)上述政策，全部免征印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

注意哦！文中所稱的自然人，不含個(gè)體工商戶！

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