預(yù)算編制是指預(yù)算收支計(jì)劃的擬訂、確定及其組織過程。不論是什么行業(yè)都需要編制預(yù)算，企業(yè)也要進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)算管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)對(duì)預(yù)算編制有什么影響呢？應(yīng)該如何下手編制預(yù)算呢？

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)對(duì)預(yù)算編制的影響

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資數(shù)額巨大，成本費(fèi)用種類多，資金管理難度大；

（2）房地產(chǎn)銷售對(duì)行業(yè)政策及金融市場(chǎng)的敏感度高，銷售價(jià)格和銷售量的波動(dòng)大，銷售收入的把控難度高；

（3）除了成本和收入外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還應(yīng)考慮繳納政府規(guī)費(fèi)、稅費(fèi)等支出；

（4）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)周期及資金回收周期通常長(zhǎng)于一年。

2、預(yù)算編制應(yīng)秉持“先業(yè)務(wù)預(yù)算、資本預(yù)算，后財(cái)務(wù)預(yù)算”的原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)預(yù)算應(yīng)依托工程開發(fā)周期，在項(xiàng)目完整預(yù)算的基礎(chǔ)上，根據(jù)開發(fā)時(shí)點(diǎn)，結(jié)合預(yù)算周期進(jìn)行階段性分解及調(diào)整，主要包括預(yù)算年度的工程開發(fā)進(jìn)度、銷售進(jìn)度；不同地塊、不同分期的開發(fā)預(yù)算應(yīng)分別編制。

3、編制年度財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)當(dāng)基于已經(jīng)審批的公司預(yù)算年度的工作計(jì)劃（項(xiàng)目開發(fā)為主），優(yōu)先考慮人員組織架構(gòu)及招聘需求、資產(chǎn)購(gòu)置及租賃需求

4、財(cái)務(wù)預(yù)算是反映公司預(yù)算期內(nèi)可能形成現(xiàn)金收付的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的預(yù)算，主要包括收入預(yù)算、成本預(yù)算、固定資產(chǎn)投資預(yù)算、銷售費(fèi)用預(yù)算、管理費(fèi)用預(yù)算、稅費(fèi)預(yù)算等

（1）銷售部負(fù)責(zé)收入預(yù)算的編制，收入預(yù)算應(yīng)包括銷售的具體樓盤、銷售單價(jià)、銷售面積、實(shí)現(xiàn)收入及回款金額；

（2）成本預(yù)算由工程部和造價(jià)部負(fù)責(zé)編制，工程項(xiàng)目總預(yù)算應(yīng)該考慮以前年度工程施工情況實(shí)時(shí)調(diào)整，成本預(yù)算根據(jù)預(yù)算年度的預(yù)計(jì)工程進(jìn)度對(duì)工程項(xiàng)目總預(yù)算進(jìn)行分解；

（3）各部門根據(jù)以往年度費(fèi)用實(shí)際發(fā)生情況以及預(yù)算年度工作任務(wù)，提出人員和資產(chǎn)需求，編制費(fèi)用預(yù)算；

（4）人事部綜合各部門的人員需求，編制人員招聘預(yù)算及人力費(fèi)用預(yù)算；

（5）行政部綜合各部門的資產(chǎn)需求，編制資產(chǎn)（包括辦公設(shè)備、用品）購(gòu)置、租賃、維修維護(hù)等預(yù)算；

（6）財(cái)務(wù)部根據(jù)收入、成本、費(fèi)用情況，編制稅金支出預(yù)算；

（7）收入回款、成本費(fèi)用支出、資產(chǎn)購(gòu)置支出等預(yù)算均需分解至每個(gè)預(yù)算月度；

（8）財(cái)務(wù)部根據(jù)月度資金收支情況，編制資金籌集預(yù)算及資金成本支出預(yù)算；

（9）根據(jù)收入、成本、費(fèi)用等預(yù)算編制預(yù)算年度利潤(rùn)表；

（10）以現(xiàn)有資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，考慮預(yù)算年度資產(chǎn)、負(fù)債變化，編制預(yù)算年度資產(chǎn)負(fù)債表；

（11）根據(jù)各預(yù)算月度資金收支情況，編制預(yù)算年度及月度預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表。

5、財(cái)務(wù)預(yù)算的編制審批程序

編制財(cái)務(wù)預(yù)算，一般按照“由下及上、分級(jí)編制、逐級(jí)匯總、逐級(jí)審核”的程序進(jìn)行。

（1）編制上報(bào)

各職能部門結(jié)合預(yù)算年度公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、部門工作任務(wù)以及預(yù)測(cè)的執(zhí)行條件，提出本部門收入、成本費(fèi)用預(yù)算。各職能部門預(yù)算經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)審批后，交財(cái)務(wù)部統(tǒng)一匯總并進(jìn)行資金平衡；

（2）審議批準(zhǔn)

年度預(yù)算按公司核決權(quán)限經(jīng)董事長(zhǎng)（根據(jù)核決權(quán)限）及各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審議并批準(zhǔn)通過；

（3）下達(dá)執(zhí)行

財(cái)務(wù)部將批準(zhǔn)通過的財(cái)務(wù)預(yù)算反饋至公司各職能部門，正式執(zhí)行。

6、年度預(yù)算編制的時(shí)間安排

（1）管理層于每年10月初發(fā)布下年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃；

（2）財(cái)務(wù)部于每年10月上旬組織召開預(yù)算編制動(dòng)員會(huì)，發(fā)布預(yù)算編制具體細(xì)則及時(shí)間要求；

（3）各部門于10月20日前編制部門預(yù)算，向行政部報(bào)送資產(chǎn)需求，向人事部報(bào)送人員需求；

（4）各部門于11月10日前向財(cái)務(wù)部報(bào)送銷售預(yù)算、成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算、資金購(gòu)置預(yù)算等；

（5）財(cái)務(wù)部對(duì)各部門預(yù)算進(jìn)行匯總及資金平衡，并對(duì)不合規(guī)預(yù)算要求編制部門進(jìn)行調(diào)整；

（6）財(cái)務(wù)部11月20日將審核匯總后的年度預(yù)算報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)、股東會(huì)逐級(jí)審批；

（7）審批過程中，如公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)預(yù)算有疑義，均需重復(fù)部門預(yù)算調(diào)整、財(cái)務(wù)部匯總審核、各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)逐級(jí)審批的過程；

（8）12月25日前按照核決權(quán)限，經(jīng)公司管理層（股東會(huì)）審核批準(zhǔn)；

（9）12月31日前財(cái)務(wù)部將審批的預(yù)算轉(zhuǎn)發(fā)各部門。

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