房地產(chǎn)項(xiàng)目具有資金投入大、建設(shè)周期長(zhǎng)、成本核算環(huán)節(jié)多、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作是一項(xiàng)復(fù)雜的會(huì)計(jì)核算工作。今天我們就帶大家來(lái)了解一下房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)流程及拿地階段的財(cái)稅處理要點(diǎn)，一起來(lái)學(xué)習(xí)一下吧。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)流程

二、拿地階段的財(cái)稅處理要點(diǎn)

主要是通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌、協(xié)議等國(guó)有土地出讓的方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)。

（1）會(huì)計(jì)核算（支付土地出讓金）

借：開(kāi)發(fā)成本-房屋開(kāi)發(fā)成本-xx項(xiàng)目-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)-土地出讓金

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（2）稅務(wù)處理

a.土地使用稅

財(cái)稅〔2006〕186號(hào)規(guī)定，對(duì)納稅人自建、委托施工及開(kāi)發(fā)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，由納稅人從取得土地使用權(quán)合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

繳納土地使用稅的會(huì)計(jì)處理：

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《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定：城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。

土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。

土地使用稅按年計(jì)算、分期繳納。繳納期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

b.契稅

《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。

所稱(chēng)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：（一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)?（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǔ鍪?、?zèng)與和交換；（三）房屋買(mǎi)賣(mài)；（四）房屋贈(zèng)與；（五）房屋交換。

契稅稅率為3%-5%，契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。

財(cái)稅〔2004〕134號(hào)規(guī)定，出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。

繳納契稅的會(huì)計(jì)處理：

借：開(kāi)發(fā)成本-房屋開(kāi)發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)-契稅

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c.印花稅

《印花稅暫行條例》規(guī)定：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)書(shū)立、領(lǐng)受本條例所列舉憑證的單位和個(gè)人，都是印花稅的納稅義務(wù)人。

印花稅的應(yīng)稅憑證包括：（1）購(gòu)銷(xiāo)、加工承攬、建設(shè)工程承包、財(cái)產(chǎn)租賃、貨物運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)保管、借款、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、技術(shù)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證；（2）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)；（3）營(yíng)業(yè)賬簿；（4）權(quán)利、許可證照；（5）經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證。

在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，均需對(duì)應(yīng)稅憑證繳納印花稅。

繳納印花稅的會(huì)計(jì)處理：

借：稅金及附加

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