很多財務(wù)的小伙伴都想加入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，作為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)之一，發(fā)展向好，在薪資待遇方面也占優(yōu)勢。不過要進這個行業(yè)，首先就要了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的特點，我們?yōu)榇蠹铱偨Y(jié)了以下幾點，來看看你都具備了哪幾條？

◆1.存貨的核算具有特殊性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)周期長，其土地使用權(quán)一般作為存貨來核算，而其他企業(yè)的土地使用權(quán)一般作為無形資產(chǎn)來核算。同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨的借款費用可以資本化。

◆2.預(yù)收賬款的核算具有特殊性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資額巨大，營業(yè)周期長，并且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多采用商品房預(yù)售制度。由于項目尚未完工，即使開發(fā)項目已經(jīng)預(yù)售完畢，預(yù)收款項只能計入預(yù)收賬款，一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在符合收入確認(rèn)條件之前無法確認(rèn)為收入，所以預(yù)收賬款的余額會比較大。

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收賬款的特殊性，會計上要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)收賬款項目附注中，除了列示賬齡余額之外，還要累計期末余額、預(yù)計竣工時間和預(yù)售比例。

◆3.收入核算具有特殊性

（1）收入的多樣性。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的形式包括土地、商品房、配套設(shè)施和其他建筑物等，商品房的形式又包括住宅、辦公、商務(wù)、酒店等多種不同類型，所以房地產(chǎn)收入也具有多樣性。

（2）收入確認(rèn)的特殊性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的價值高、開發(fā)周期長，需要大量的資金，銷售多采用預(yù)售的辦法。預(yù)售屬于遠(yuǎn)期交易，造成收款期和房屋的交付期不一致，再加上銷售房地產(chǎn)不但有實物交付還需要產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，所以房地產(chǎn)收入的確認(rèn)具有特殊性。

（3）各期收入的波動性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)周期長，在項目建設(shè)期內(nèi)需要投入大量的資金，并且發(fā)生大量的費用。但由于項目尚未完工，其預(yù)售期無法確認(rèn)為收入，只能計入預(yù)收賬款，所以項目建設(shè)期內(nèi)大多表現(xiàn)為業(yè)績不佳。項目驗收以后，大量預(yù)售款項確認(rèn)為收入。通常情況下，房地產(chǎn)投資建設(shè)初期資金投入大但收入少，建設(shè)后期資金投入相對較少但收入大增。

◆4.成本核算具有特殊性

（1）核算時間跨度長。

由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期長，所以使成本核算的時間跨度很長，往往超過一年，甚至數(shù)年。

（2）開發(fā)產(chǎn)品的成本組成不同。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品種類多并且設(shè)計具有多樣性導(dǎo)致開發(fā)產(chǎn)品的組成具有多樣性。

（3）各步驟之間的成本不能明確區(qū)分。

房地產(chǎn)開發(fā)周期長，涉及的施工單位多。房地產(chǎn)開發(fā)需要不同的施工單位協(xié)同作業(yè)，多步驟生產(chǎn)。但是各工種可能在同一時間同一地點進行平行交叉或者立體交叉作業(yè)，各生產(chǎn)步驟之間沒有明顯的時間界限或空間界限，難以核算各步驟開發(fā)產(chǎn)品的成本。

◆5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品售價與成本不配比

一般商品的售價總是圍繞其成本上下波動，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本載體是整個建設(shè)工程，而銷售則是以樓層和戶型為單位，這樣就造成了單個樓層或戶型的售價明顯與成本不配比的現(xiàn)象。

通常，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是按照當(dāng)期竣工后的核算對象的總成本除以總的開發(fā)建筑面積，再乘以銷售面積得出本期的銷售成本。這樣均攤的結(jié)果沒有考慮到房屋樓層、朝向的因素，在定期間的經(jīng)營成果可能不真實。

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