轉(zhuǎn)眼間，房地產(chǎn)市場的“金九銀十”黃金期已至，伴隨著防疫常態(tài)化，不動產(chǎn)租賃市場也日漸回暖。實務(wù)中，企業(yè)作為“二房東”轉(zhuǎn)租不動產(chǎn)的情況并不少見。最近一段時間，有不少企業(yè)咨詢轉(zhuǎn)租不動產(chǎn)的增值稅處理問題，尤其是改變增值稅計稅方法的相關(guān)事項。一些納稅人為少繳稅款，濫用稅收優(yōu)惠政策，在沒有任何明確政策的前提下任意進行稅收籌劃，產(chǎn)生了很大的稅務(wù)風(fēng)險。

01真實案例

甲公司（非房地產(chǎn)企業(yè)）為增值稅一般納稅人，自2014年開始以經(jīng)營性租賃方式承租某公司房產(chǎn)用于經(jīng)營，同時，將部分閑置房產(chǎn)轉(zhuǎn)租給其他單位。2016年5月1日（營改增后），甲公司選擇采用簡易計稅辦法，對轉(zhuǎn)租收入全額按照5%的稅率申報繳納增值稅。由于甲公司與出租方租賃合同中約定的時間是在2016年4月30日前，租入不動產(chǎn)可以選擇按簡易計稅方法全額計算申報納稅，也就是說，甲公司按照簡易計稅方法依5%的稅率全額（不含增值稅）計算申報納稅符合規(guī)定。

已知甲公司已支付2020年房屋租賃費2000萬元（含稅），對外轉(zhuǎn)租取得全年收入2300萬元（含稅），按照簡易計稅方法，甲公司全年應(yīng)繳納增值稅2300×5%＝115（萬元）；今年，為降低稅收成本、減輕疫情影響，甲公司欲在不改變簡易計稅方法的前提下，采用差額方法計算銷售額。按照這種方法，甲公司只需要繳納增值稅（2300－2000）×5%＝15（萬元），這樣一來，可以少繳100萬元的增值稅。那么，甲公司的這種操作是否符合政策規(guī)定？

02政策分析

按照政策規(guī)定，一般納稅人的轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)可適用簡易計稅方法。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號，以下簡稱“16號公告”）第三條第一項規(guī)定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額?！度嫱崎_營改增試點12366熱點問題解答（一）》中提到：關(guān)于轉(zhuǎn)租不動產(chǎn)如何納稅的問題，國家稅務(wù)總局明確按照納稅人出租不動產(chǎn)來確定。因此，一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡易辦法征稅。

根據(jù)上述規(guī)定，甲公司的轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)收入按照簡易計稅方法計稅是沒有問題的，但是為了降低稅負(fù)改為按照差額方法計稅，則不符合規(guī)定。根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號，以下簡稱“36號文件”）規(guī)定，金融商品轉(zhuǎn)讓、經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)、旅游服務(wù)、納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)等應(yīng)稅銷售行為，可采取差額計算方法。同時，基于現(xiàn)行的增值稅法律規(guī)定及相關(guān)征管實操經(jīng)驗，允許差額征稅的增值稅應(yīng)稅事項原則都有對應(yīng)的文件支持，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)并無明確的差額征稅文件支持，因此不屬于差額征稅事項，相應(yīng)地不得適用差額征稅政策。

也就是說，16號公告以及后續(xù)出臺的不動產(chǎn)租賃相關(guān)稅收規(guī)范性文件并未規(guī)定轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)可以采用差額計算銷售額，如果甲公司按照轉(zhuǎn)租收入減去支付給出租方租金后的余額按簡易計稅辦法申報納稅，則不符合政策規(guī)定。

需要注意的是，根據(jù)《稅收征收管理法》規(guī)定，納稅人為降低稅收成本進行惡意籌劃，須繳納罰款和滯納金，進行虛假納稅申報或被定性為偷稅罪；單位犯罪的，不僅對單位判處罰金，而且對其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人判處罰金。

03實操提示

如果日常經(jīng)營確有需要，納稅人須從簡易計稅方法轉(zhuǎn)換為一般計稅方法，須考慮時間期限、上下游納稅人計稅方法以及能否取得和開具增值稅專用發(fā)票等問題。同時，轉(zhuǎn)變計稅方法的納稅人有主體限制，即必須為增值稅一般納稅人。如果納稅人是增值稅小規(guī)模納稅人，則不能轉(zhuǎn)換為一般計稅方法。另外，納稅人在轉(zhuǎn)換為一般計稅方法前要考慮原簡易計稅方法是否超過36個月。36號文件附件1第18條第二款規(guī)定，一般納稅人發(fā)生的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。

在實務(wù)中，轉(zhuǎn)租方還需要考慮上下游納稅人是否適用（或可選擇）一般計稅方法，即上游納稅人是增值稅一般納稅人可選擇采用一般計稅方法，下游納稅人同樣采用一般計稅方法計稅，并且都可以開具增值稅專用發(fā)票。

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