現(xiàn)在很多人創(chuàng)業(yè)，開公司第一個想起來的那就是房地產(chǎn)，目前最火熱也是最掙錢的行業(yè)，但是房地產(chǎn)前期需要投入的資金很高，剛?cè)胄械臅r投入這么大的資金很容易出問題，那就有衍生出的一起合作開發(fā)房地產(chǎn)的項目。那您知道常見的合作模式以及涉稅問題如何處理嗎？快來看下吧！

（一）合作開發(fā)的目的

房地產(chǎn)合作開發(fā)可以理解為合作雙方（其中一方應(yīng)具備開發(fā)資質(zhì)）在共同出資、共擔(dān)風(fēng)險、共享收益條件下合作開發(fā)房地產(chǎn)項目。

合作開發(fā)一般有如下幾種目的：

1、引入資金

2、引入資源（土地、品牌、團隊）

3、降低稅費

知識鏈接：

合作開發(fā)房地產(chǎn)會計與稅務(wù)處理主要依據(jù)：

1.《企業(yè)會計準(zhǔn)則》

2.財稅 【1995】第48號《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題的通知》

3.財稅 【2006】第21號《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》

4.國稅發(fā) 【2009】第31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》

5.國稅發(fā) 【2000】第118號《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》

6.最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋【2005】5號）

（二）實務(wù)中“合作開發(fā)房地產(chǎn)“名義下的常見合作模式及涉稅處理

1.成立新的法人項目公司

雙方分別以土地、資金作為投資，成立新的房地產(chǎn)開發(fā)公司進行開發(fā)。

特點：

責(zé)權(quán)利明確，不易產(chǎn)生糾紛。

稅收分析：

在出地方將土地出資入股至項目公司，出資方以貨幣出資入股至項目公司，雙方以項目公司為主體進行合作開發(fā)的情形下，因土地在項目公司名下，且雙方以項目公司名義辦理立項和開發(fā)建設(shè)，形式上不滿足合作建房的要求，因此無法適用合作建房的相關(guān)稅收政策。

具體來說，一方面，出地方以土地出資入股至項目公司（主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)）需按現(xiàn)行規(guī)定繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)或個人所得稅（相當(dāng)于按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計繳稅費）；另一方面，項目公司完成開發(fā)建設(shè)后分配房屋給股東需按視同銷售處理，也即項目公司需按正常的市場銷售價格計征增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅及印花稅。

2.隱名合作開發(fā)房地產(chǎn)

以合作其中一方申請立項作為建設(shè)方，合作另一方隱名向?qū)Ψ酵度胭Y源。

特點： 隱名方的利益得不到法律保護、稅收認定上存在爭議

主要類型： 以具有開發(fā)資質(zhì)一方為開發(fā)主體

以出地方為開發(fā)主體

稅務(wù)分析：

以具有開發(fā)資質(zhì)一方為開發(fā)主體，擁有土地使用權(quán)一方需將土地過戶給開發(fā)方，稅務(wù)上認定為投資（非固定收益）或非貨幣資產(chǎn)交換（固定收益），需繳納相關(guān)增值稅、企業(yè)所得稅。

以出地方為開發(fā)主體，稅務(wù)上認定為房屋買賣、借款等，同樣需繳納相關(guān)增值稅、企業(yè)所得稅。

在效果上無法適用合作建房的相關(guān)稅收政策。

3.顯名合作開發(fā)模式

合作各方聯(lián)合申請立項作為建設(shè)方，有時成立聯(lián)合管理機構(gòu)，有時不成立聯(lián)合管理機構(gòu)。一般為非商業(yè)開發(fā)項目采用。

特點：隨意性大，責(zé)權(quán)利不夠清晰，稅務(wù)處理上比較繁瑣。

符合稅務(wù)認定中的“合作建房“構(gòu)成要件：

一是合作的雙方共同出資（出地或出錢）、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險。

二是雙方必須共同擁有土地使用權(quán)（通過土地使用權(quán)“加名”或“雙抬頭”、“雙主體”實現(xiàn)）并聯(lián)合立項，但可由出地或者出錢的任何一方，或者雙方共同組建的項目公司完成開發(fā)建設(shè)。

稅務(wù)分析：

根據(jù)前文所述，合作建房建成后房屋按合同約定進行分割，屬于自建房的范疇，雙方各自辦理初始登記，不視為發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移。但合作建房分房自用后再次轉(zhuǎn)讓或出售的，需按正常的銷售不動產(chǎn)行為征繳各相關(guān)稅費。

（1）分房過程中的增值稅（營改增后存在爭議）

根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》（國稅函發(fā)[1995]156號）第十七條的規(guī)定，合作建房分房自用時出地方、出資方均需繳納增值稅（營改增前為繳納營業(yè)稅）。但深圳地區(qū)有例外，根據(jù)《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（深地稅發(fā)[2005]183號）的規(guī)定，分房自用時出地方、出資方目前均無需繳納增值稅（營改增前為無需繳納營業(yè)稅）。

（2）分房過程中的土地增值稅

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第二條的規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

（3）分房過程中的所得稅

合作建房后分房自用按自建房處理，雙方各自辦理初始登記，因此分房過程不產(chǎn)生所得稅的納稅義務(wù)。

（4）契稅

出地方取得分配自用的房屋無需繳納契稅，出錢方取得分配自用的房屋時需繳納契稅。

（三）合作開發(fā)的風(fēng)險控制

合作開發(fā)的正常模式為“共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險“。很多合作開發(fā)合同因為違反了這一基本原則，從而不能被認定為合作開發(fā)行為。從而無法享受合作開發(fā)相關(guān)政策。

1、涉稅風(fēng)險

（1）合同約定。出地方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益，應(yīng)當(dāng)認定為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，即出地方向出資方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。（此時土地應(yīng)按照評估價處理，而不能按照土地出讓價格。）

（2）合同約定，出資方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認定為房屋買賣合同，即出地方向出資方銷售開發(fā)產(chǎn)品。（此時房屋應(yīng)按市場公允價格視同銷售，而不能按照房屋建造成本處理。 ）

（3）合同約定，出資方當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認定為借款合同，即出資方借款給出地方，出資方收取固定數(shù)額的貨幣，應(yīng)認定為借款利息。

（4）合同約定，出資方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認定為房屋租賃合同。（出地方需要從租繳納房產(chǎn)稅。)

2、責(zé)、權(quán)、利不統(tǒng)一的風(fēng)險 

實踐中很多合作開發(fā)行為就是因為違反了基本原則而被法院認定為無效。

比如，出地方A與出資方B簽訂的合作開發(fā)協(xié)議中約定：A公司僅負責(zé)提供建設(shè)用地，不參與項目的建設(shè)管理，不論項目是否贏利，B公司均應(yīng)按照約定向A公司支付收益。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》的規(guī)定，此類條款屬于合同的“保底條款”，應(yīng)認定為無效。

3、組織形式和報批報建的風(fēng)險

合作開發(fā)房地產(chǎn)涉及多方之間的法律關(guān)系，錯綜復(fù)雜。首先是合作雙方的關(guān)系；其次是聯(lián)合體與政府部門的關(guān)系，開發(fā)房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，立項、到規(guī)劃、開工、預(yù)售、驗收都離不開政府部門的監(jiān)督，企業(yè)需要向政府申請辦理若干個許可證或批準(zhǔn)文件。

實踐中，可能由于沒有做好合作開發(fā)模式的設(shè)計而導(dǎo)致報批報建手續(xù)受阻，致使某一方的權(quán)利受到損害或合作合同被法院認定無效。

風(fēng)險控制：

合作開發(fā)前，雙方應(yīng)對包括組織形式和權(quán)利義務(wù)分配在內(nèi)的合同條款，反復(fù)斟酌、合理約定以控制相關(guān)法律、經(jīng)營、稅務(wù)風(fēng)險。必要時參考專業(yè)人士意見。

實務(wù)中，合作方式多種多樣，應(yīng)主要注意業(yè)務(wù)實質(zhì)與法律形式的界定及操作模式設(shè)計。

還想學(xué)習(xí)更多財稅知識嗎？

快來正保會計網(wǎng)校-開放課堂看

史潔然老師講解的

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計主管“財稅表”吧！

課程分為財務(wù)基礎(chǔ)篇、稅務(wù)篇、實戰(zhàn)篇三個部分，針對對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)會計的行業(yè)特色全面講解。內(nèi)容包括房地產(chǎn)財務(wù)管理基礎(chǔ)、成本核算、特殊費用處理、銷售核算、涉稅實務(wù)、投資測算、融資操作、合同審核等內(nèi)容，干貨滿滿。通過本課程的學(xué)習(xí)，學(xué)員可以快速掌握房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)核算的核心要點、稅務(wù)處理規(guī)則并能夠在錯綜復(fù)雜的實務(wù)環(huán)境中熟練運用。幫助有志于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)財務(wù)工作的學(xué)員朋友實現(xiàn)零基礎(chǔ)快速融入，打開職業(yè)晉升通道。真正的房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)一課在手、實務(wù)都有！心動不如行動，快來學(xué)習(xí)吧！點擊圖片即可報名>>