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房屋銷售的財(cái)稅處理
《關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅 計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅2016)43號(hào)規(guī)定:
一、計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。
二、房產(chǎn)出租的,計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。
三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
以下例題涉及土地增值稅的,除特別說(shuō)明,均為不含增值稅收入。
一、定金、訂金、誠(chéng)意金的不同處理
1.定金的稅務(wù)處理
由于定金簽了合同,就要預(yù)繳企業(yè)所得稅、土地增值稅。
國(guó)稅局2016 18號(hào)第十條規(guī)定,一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
基于以上政策規(guī)定,預(yù)收定金必須要交企業(yè)所得稅和增值稅、土地增值稅。
2.訂金、誠(chéng)意金的稅務(wù)處理
訂金、誠(chéng)意金均不屬于建立在購(gòu)房合同上的預(yù)收款性質(zhì),在合同簽訂日之前,此時(shí)企業(yè)所得稅、增值稅應(yīng)稅行為尚未成立,不應(yīng)作為預(yù)收賬款征收銷售不動(dòng)產(chǎn)增值稅和企業(yè)所得稅 。訂金暫時(shí)可以記在“其他應(yīng)付款”。 但是,簽訂合同之后,訂金、誠(chéng)意金(保證金、VIP卡)馬上要從其他應(yīng)付款轉(zhuǎn)到預(yù)收賬款繳企業(yè)所得稅和增值稅、土地增值稅。簽了合同還把誠(chéng)意金放在其他應(yīng)付款是錯(cuò)誤的,這也是稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查的重點(diǎn)。
河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題的解答(之八)第七條:關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的訂金、意向金、誠(chéng)意金等款項(xiàng)繳納增值稅問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金等各種名目向購(gòu)房人收取的款項(xiàng)不同時(shí)符合下列條件的均屬于預(yù)收款性質(zhì),應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅:
(一)收取的款項(xiàng)金額不超過(guò)5萬(wàn)元(含5萬(wàn)元);
(二)收取的款項(xiàng)從收取之日起三個(gè)月內(nèi)退還給購(gòu)房人。
二、預(yù)售房款的財(cái)稅處理
收到預(yù)售房款(假定采用一般計(jì)稅方法)
借:銀行存款
貸:預(yù)收賬款
預(yù)繳增值稅
借:應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅(預(yù)收賬款/(1+9%)*3%)
貸:銀行存款
結(jié)轉(zhuǎn)收入
借:預(yù)收賬款
貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅—銷項(xiàng)稅額(預(yù)收賬款/(1+9%)*9%)
三、房屋按揭貸款的財(cái)稅處理
收到房屋首付款(假定采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法)
借:銀行存款
貸:預(yù)收賬款
房屋按揭貸款到位
借:銀行存款
貸:預(yù)收賬款
預(yù)繳增值稅
借:應(yīng)交稅費(fèi)—簡(jiǎn)易計(jì)稅(預(yù)收賬款/(1+5%)*3%)
貸:銀行存款
結(jié)轉(zhuǎn)收入
借:預(yù)收賬款
貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
應(yīng)交稅費(fèi)—簡(jiǎn)易計(jì)稅(預(yù)收賬款/(1+5%)*5%)
四、回遷房的財(cái)稅處理
1.回遷房的會(huì)計(jì)核算
業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù),確認(rèn)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
借:開(kāi)發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
貸:應(yīng)付賬款—拆遷補(bǔ)償費(fèi)
在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交房時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票并結(jié)轉(zhuǎn)收入
借:應(yīng)付賬款—拆遷補(bǔ)償費(fèi)(假定不支付差價(jià))
貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
應(yīng)交稅費(fèi)—簡(jiǎn)易計(jì)稅(假定按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法)
結(jié)轉(zhuǎn)回遷房成本
借:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本
貸:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品
2.房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理
(1)增值稅的處理
a.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
《營(yíng)改增試點(diǎn)實(shí)施辦法》財(cái)稅2016 36號(hào)附件一第四十五條規(guī)定,增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間:
(一)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天(孰早原則) ;先開(kāi)具發(fā)票的,為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天(發(fā)票控稅的體現(xiàn)) 。
收訖銷售款項(xiàng),是指納稅人銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。
取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天,是指書(shū)面合同確定的付款日期;未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的,為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。
(二)納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
(三)納稅人從事金融商品轉(zhuǎn)讓的,為金融商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。
(四)納稅人發(fā)生本辦法第十四條規(guī)定情形的(視同銷售),其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。
(五)增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補(bǔ)償房產(chǎn)時(shí),增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為補(bǔ)償房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)。
b.計(jì)稅依據(jù)《關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》(國(guó)稅函發(fā)〔1995〕549號(hào))和《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定,對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分,由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅,對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施(如居委會(huì)用房、車棚、托兒所等),凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營(yíng)業(yè)稅的,不再征收營(yíng)業(yè)稅。
對(duì)超出拆遷建筑面積的部分,則應(yīng)按《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定的順序確定計(jì)稅營(yíng)業(yè)額,一是可以按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定;二是可以按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定;三是按下列公式核定:營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×(1+成本利潤(rùn)率)÷(1-營(yíng)業(yè)稅稅率)。
原營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅金額的規(guī)定是考慮了拆遷用房的特殊性,給與的稅法優(yōu)惠,營(yíng)改增后并無(wú)沿用該政策。
拆遷用房的應(yīng)稅銷售額確定:《營(yíng)改增試點(diǎn)實(shí)施辦法》財(cái)稅2016 36號(hào)文附件1第四十四條規(guī)定,按照下列順序確定銷售額:
(一)按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。
(二)按照其他納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。
(三)按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為:
組成計(jì)稅價(jià)格=成本×(1+成本利潤(rùn)率)
成本利潤(rùn)率由國(guó)家稅務(wù)總局確定。
(2)企業(yè)所得稅的處理
《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六十六條第三款規(guī)定,通過(guò)捐贈(zèng)、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等方式取得的無(wú)形資產(chǎn),以該資產(chǎn)的公允價(jià)值和支付的相關(guān)稅費(fèi)為計(jì)稅基礎(chǔ)。
《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第七條規(guī)定,企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為,應(yīng)視同銷售,于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)。
確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的方法和順序?yàn)椋?/p>
①按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定。
②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定。
③按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
第三十一條規(guī)定,企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的,應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本:
1.換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)、建造的,接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本,待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí),再按應(yīng)分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(包括首次分出的和以后應(yīng)分出的)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。
2.換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開(kāi)發(fā)、建造的,接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí),按應(yīng)付出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。
(3)土地增值稅的處理
國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2010〕220號(hào))規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的,安置用房視同銷售處理,按國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)收入。
其收入按下列方法和順序確認(rèn):
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;
2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
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李老師講解的
房地產(chǎn)企業(yè)票據(jù)、合同、財(cái)務(wù)、報(bào)表實(shí)訓(xùn)
本課程以實(shí)戰(zhàn)應(yīng)用與職業(yè)晉升為目標(biāo),為培養(yǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)專業(yè)財(cái)務(wù)人員而開(kāi)設(shè)。首先對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)政策及會(huì)計(jì)核算進(jìn)行專篇講解,在此基礎(chǔ)上,以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程為主線,同時(shí)結(jié)合財(cái)務(wù)崗位的工作特點(diǎn),進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)合同簽訂及票據(jù)審核要點(diǎn)進(jìn)行解讀。本課程還包含了一定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)知識(shí),佐之以三十余個(gè)精彩案例的細(xì)致剖析,以期幫助學(xué)員建立處理財(cái)稅問(wèn)題的系統(tǒng)性、全局觀及稅務(wù)思維,使學(xué)員達(dá)到聽(tīng)后即懂、學(xué)后即用、全面提升職場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的效果。心動(dòng)不如行動(dòng),快來(lái)學(xué)習(xí)吧!點(diǎn)擊圖片即可報(bào)名>>
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