房地產(chǎn)三大清算實操和增值稅管控籌劃

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企業(yè)所得稅匯算清繳必備知識

金稅四期下房地產(chǎn)行業(yè)管理新形勢分析應對。金融大數(shù)據(jù)嚴管下如何實現(xiàn)企業(yè)零風險公轉私稅負優(yōu)化實例解析。

一、所得稅匯算主體如何判斷和優(yōu)化？如：總分公司如何匯算和規(guī)劃稅負？投資合伙企業(yè)如何認定其匯算主體？

匯算中納稅人應用好哪些權利，應防范哪些涉稅風險點？

大數(shù)據(jù)下所得稅風險提示演練。

實例解析：所得稅匯算中易錯風險點。

二、大數(shù)據(jù)治稅下，匯算數(shù)據(jù)申報后大數(shù)據(jù)風險管理平臺都排查哪些風險？為什么你們單位檢查總被抽重？如何應對所得稅大數(shù)據(jù)風險掃描？

三、所得稅新版年度納稅申報表都有哪些新變化？應重點關注哪些風險點？房地產(chǎn)企業(yè)全套納稅申報表填制方法解讀。

掌握所得稅匯算中核算和稅負優(yōu)化核心點，防范大數(shù)據(jù)治稅掃描匯算主要風險。

開辦期業(yè)務所得稅處理

一、財務和稅務上如何劃分企業(yè)籌建期？

開辦費支出如何會計核算和所得稅稅前扣除？都有哪些涉稅風險？如何利用籌建期財稅新政籌劃稅收？
二、籌建期發(fā)生的業(yè)務招待費等三項費用如何稅務處理？籌建期間所得稅虧損如何處理？票據(jù)風險如何把控？籌建期以發(fā)起人名義取得發(fā)票，是否可在設立后企業(yè)作開辦費扣除？
案例：籌建期開辦費支出會計核算和在新版所得稅年度申報表填報應用。

了解籌建期業(yè)務的稅會差異，掌握籌建期業(yè)務所得稅核算、申報和稅負管控技巧。

預售期所得稅匯算

一、預售期間所得稅預繳。
1、實例解析：預繳申報新變化及應關注主要風險點。

季度少預繳所得稅能否被認定偷稅？是否會課征滯納金？

企業(yè)如何實現(xiàn)彌補虧損最優(yōu)利用？如何避免多預交所得稅？
2、案例：房地產(chǎn)所得稅預繳申報特殊規(guī)定結合新版預繳申報表應用。
二、預售期間所得稅匯算。
（一）預售期企業(yè)取得各類收入如何判斷計稅收入？應關注哪些涉稅風險點？房地產(chǎn)企業(yè)不申報預收收入稅收上是否屬偷稅？有哪些可利用節(jié)稅技巧？
（二）業(yè)務招待費、廣宣費、勞保支出等費用扣除涉稅分析和應用技巧。集團間如何進行廣告費、業(yè)務宣傳費分攤規(guī)劃？

案例：業(yè)務招待費與業(yè)務宣傳費的選擇技巧。

捐贈支出票據(jù)處理技巧。如何將捐贈業(yè)務最優(yōu)化稅前扣除？

與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關的外部人員交通費能否據(jù)實稅前扣除？

公司經(jīng)常與客戶一起出差考察業(yè)務，客戶機票等費用是否允許稅前扣除?

查補收入能否作計提招待費、宣傳費基數(shù)？

企業(yè)可否選擇會計確認銷售收入時點作三項費用計提基數(shù)？
（三）融資規(guī)劃。
1、關聯(lián)企業(yè)融資涉稅風險解析。房地產(chǎn)集團內(nèi)“資金拆借”面臨的稅務處理。房地產(chǎn)企業(yè)組織架構如何搭建對后續(xù)融資有利？
2、向非金融機構及個人借款如何解決稅前扣除？民間借貸的法律風險和涉稅管控。

問題：企業(yè)取得個人資產(chǎn)向金融機構抵押貸款，其貸款利息可否稅前扣除？企業(yè)向個人借款利息稅前扣除如何處理稅負最優(yōu)？
3、案例：如何將超金融機構貸款利率利息在所得稅前合理扣除。
4、案例：如何將房地產(chǎn)企業(yè)應稅收入轉成免稅收入降低經(jīng)營環(huán)節(jié)高利潤產(chǎn)生的高所得稅稅負。
問題：房地產(chǎn)企業(yè)買古玩字畫如何最優(yōu)化稅前扣除？

私車公用政策解析和應用。

手續(xù)費及傭金支出實例解析。5%限額扣除是按單個合同還是按總收入計算？差旅費票據(jù)處理和涉稅規(guī)劃。
案例：房地產(chǎn)項目預售階段所得稅匯算演練。

掌握房地產(chǎn)企業(yè)期房銷售在所得稅預繳和年度匯算報表填報技巧。業(yè)、財、稅、法四融合，精準降低期房銷售所得稅稅負。

銷售期所得稅匯算

一、收入總額管理。
1、竣工階段會計和稅法收入確認方面有哪些差異？如何調(diào)整？

商品房交付時間確定對所得稅的影響分析。
實例：新收入準則下房地產(chǎn)企業(yè)會計上如何確認收入？

2、相對權責發(fā)生制原則，稅法在合同約定制收入確認方面有哪些特殊規(guī)定？

3、分期收款稅會差異實例解析。租賃收入稅會差異實例解析。

4、案例應用

案例1：房地產(chǎn)企業(yè)不同銷售方式下稅法收入處理。

案例2：開發(fā)項目不同開發(fā)階段收入處理。

5、各種返還收入如何處理稅負最優(yōu)？

6、代收費用、視同銷售行為如何處理稅負最優(yōu)？

7、收入確認問答集錦。
二、扣除項目管理。
1、稅前扣除原則有哪些？稅法上哪些項目應按收付實現(xiàn)制原則扣除？大數(shù)據(jù)治稅下稅前扣除主要風險指標解析。

費用扣除問答，如：企業(yè)補繳以前年度社會保險費如何稅前扣除？隔年發(fā)票和跨期報銷發(fā)票如何財稅處理？無票支出如何實現(xiàn)合法的稅前扣除？
2、成本預算管控。

（1）案例：房地產(chǎn)成本對象確定及核算科目設置。
（2）成本核算對象的確定和開發(fā)成本的預算。①六大成本項目行業(yè)標準構成比例？②土建成本中各主要成本項目行業(yè)標準構成比例？③開發(fā)變動成本項目行業(yè)標準主要構成比例？④各成本構成項目在成本方面和收入方面的占比？⑤各項期間費用的占比。

（3）稅法上滾動開發(fā)共同成本如何分配？

（4）產(chǎn)品已完工但大量缺建安發(fā)票，所得稅匯算中如何處理使所得稅稅負最優(yōu)且涉稅風險最小？

出售地下車位如何進行所得稅處理？

開發(fā)產(chǎn)品轉自用又銷售的所得稅如何處理？

“拆一還一”所得稅如何處理？

（5）已銷產(chǎn)品計稅成本如何計算？

開發(fā)產(chǎn)品成本歸集、分配與結轉實例應用。

（6）會計成本和計稅成本核算實例應用。

（7）“買一贈一”會計核算和涉稅處理實例解析。

3、期間費用的處理。

（1）招待費如何吃稅收最優(yōu)？業(yè)務招待費涉稅風險檢查及節(jié)稅技巧應用。

（2）福利性和獎勵性旅游的涉稅籌劃實例應用。

（3）防暑降溫費、防暑降溫用品節(jié)稅技巧應用。

（4）費用扣除問答。如白條如何規(guī)避稅收風險？
4、工資薪金和三項費用有哪些涉稅風險？ 

案例：工資規(guī)劃的最優(yōu)化稅前扣除。

公司食堂的籌劃技巧。

私車公用籌劃管控。

問題：企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營情況臨時雇用人員，無勞動合同、無各種保險，其支付工資能否稅前扣除？

企業(yè)免費提供給員工的住房租金支出能否計入職工福利費在稅前扣除？

企業(yè)春節(jié)期間對已離退休職工發(fā)現(xiàn)金補貼能否稅前扣除？

支付給員工離職一次性補償金能作為工資薪金稅前扣除嗎？能否作為三項經(jīng)費的繳費基數(shù)？
5、特殊事項處理。以前年度應扣未扣費用及應扣未扣資產(chǎn)損失如何稅務處理？

案例：房地產(chǎn)企業(yè)完工后取得成本發(fā)票可否補充扣除。

6、應納稅所得額的計算。

案例1：計稅成本確認。

案例2：不同成本核算對象不同攤銷方法實例應用。

案例3：多項目不同開發(fā)進度所得稅匯算和年度申報表填報應用。

7、企業(yè)所得稅檢查應對及實務案例全套模擬演練。

掌握房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)房銷售在收入和成本方面的稅會差異處理技巧和報表填報風險管控。精準管控、合理籌劃現(xiàn)房銷售所得稅的稅負。

所得稅清算及分配注銷

1、實操中哪些企業(yè)需清算？企業(yè)經(jīng)營地點變動是否需所得稅清算？企業(yè)合并或分立，有哪些情形不需清算？

2、清算所得稅處理有哪些要求？清算所得如何確認？清算后如何分配和計稅？所得稅清算應關注哪兩個層面？稅收優(yōu)惠在清算階段是否適用？

案例1：房地產(chǎn)企業(yè)清算不同情況所得稅處理。

案例2：應稅重組下企業(yè)合并分立清算所得稅計算、申報及會計處理。

3、房地產(chǎn)企業(yè)應稅分立和免稅分立實操應用。

了解清算所得稅核算原理和處理技巧，掌握合并、分立等資本動作所得稅風險管控技能。保證稅負最優(yōu)下資金安全退出。

土地增值稅模擬清算和稅負管控

一、清算單位如何劃分和籌劃？自用或出租一年以上房屋再出售，土地增值稅如何處理？滾動開發(fā)或同時建設兩期以上項目，成本核算對象與土地增值稅的清算單位如何最優(yōu)規(guī)劃？應防范哪些風險？

案例1：分期開發(fā)清算單位如何確定

案例2：特殊規(guī)證清算單位如何確定

案例3：公寓如何確定房產(chǎn)類型

應清算項目和可清算項目政策解析及籌劃應用。
二、土地增值稅清算實操
（一）收入總額管理。
1、土地增值稅清算時，收入總額如何確認？代收費如何處理稅收最優(yōu)？

案例：新項目土地成本抵減計稅銷售額的土地增值稅收入確認。
收入確認問題：清算時清算收入明確偏低如何確認？房地產(chǎn)轉讓價格明顯偏低何種情況可視為有正當理由？政府按土地出讓協(xié)議規(guī)定價回購安置房，如何確認銷售收入？

2、面積誤差如何稅務處理和土地增值稅清算？

案例1：面積誤差具體處理。案例2：拆遷補償實例解析。

3、各種返還收入如何規(guī)劃使土地增值稅稅負最優(yōu)？

4、如何規(guī)避稅務機關清算審核在收入確認方面的風險？

案例.視同銷售行為如何調(diào)整計稅依據(jù)
（二）扣除項目管理。
1、土地成本管理。

（1）如何歸集和分攤土地成本？合法有效憑證指的是什么？《建設工程規(guī)劃許可證》中既未明確占地面積也未明確容積率，如何確認各期占地面積？

案例：土地價款不同攤銷方法案例解析。

（2）拆遷安置費政策解析及風險防范。

案例1：本地安置和異地安置案例解析。

案例2：用商品房做返遷房和非商品房做返遷房實例應用。

（3）土地成本涉稅問答。如：土地使用稅可否計入土地成本作為扣除項目？取得土地的印花稅可否記入土地成本？釘子戶額外補償費用如何確認扣除？無票的土地成本如何確認？
2、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用包括內(nèi)容及審核重點？如何填表？清算時如何利用層高系數(shù)法計算其建筑成本？紅線外道路、公共設施配套建設支出是否可扣除？如何理解建筑面積、可售面積、自用（出租）面積，成本分攤方法中如何有效把握？不同成本分攤方法如何有效結合？

案例1：無產(chǎn)權建筑物如何計算土地增值稅。

案例2：土地出讓金不同返還方式案例解析。

案例3：售樓處、樣板間費用如何扣除

案例4：土地出讓金利息能否扣除

實務問題：建安成本高于平均造價，如何提供合理的正當理由？建成后產(chǎn)權屬全體業(yè)主所有如何確認？分期開發(fā)，公共配套設施在清算中如何分？紅線外政府要求項目產(chǎn)生的成本費用如何確認扣除？銷售房屋同時贈送如何確認？“以地換房”“以房換地”納稅時間何時確定？計稅依據(jù)如何確定？期間費用和開發(fā)間接費在土地增值稅清算時如何區(qū)分？整體購買未竣工開發(fā)項目如何扣除？

土地增值稅清算后尾盤銷售土地增值稅如何申報？清算審核期間轉讓房地產(chǎn)和清算后轉讓如何處理扣除項目？清算后發(fā)生后續(xù)成本是否可“二次清算”？

實例解析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預繳、清算及清算后尾盤銷售新政應用及風險管控。

土地增值稅反避稅和稅收籌劃

1、土地增值稅反避稅政策解析及風險防范？

2、土地增值稅籌劃應用。

如清算主體規(guī)劃、征管方式應用、交易模式優(yōu)化、優(yōu)惠政策利用、項目收入分解、開發(fā)成本和分攤方法籌劃、股權轉讓、代建房、合作建房等籌劃實務案例。架構搭建和組織結構規(guī)劃在土地增值稅籌劃方面的應用等。

了解國家有關土地增值稅五條反避稅紅線風險，掌握合法降低土地增值稅稅負方法。

土地增值稅清算的檢查應對

1、稅務機關對土地增值稅清算主要檢查哪些方面？

2、案頭審核主要查哪些方面？重點審核哪些關鍵點？企業(yè)常見問題有哪些？

3、稅務檢查部門實地觀察、盤點都做哪些程序，如何初步取證？4、實質審核在收入方面具體檢查哪些事項？

5、扣除項目方面主要查什么？用什么方法檢查？企業(yè)常見問題有哪些？

6、企業(yè)如何有效應對稅務機關對土地增值稅的清算檢查，降低涉稅風險點？

了解稅務機關如何審核土地增值稅，防范土地增值稅檢查風險和增強檢查應對技能。

土地增值稅清算綜合案例

通過稅務檢查中真實案例，講解稅務機關在土地增值稅清算檢查中發(fā)現(xiàn)企業(yè)主要涉稅風險及企業(yè)有效應對策略。

案例1：實例全程演示稅務機關審核土地增值稅主要風險點。

案例2：全程實例模擬稅務機關清算審核調(diào)整全流程。

通過真實案例正確認識和精準應對土地增值稅清算。

房地產(chǎn)企業(yè)增值稅管控籌劃

第一節(jié)　房地產(chǎn)增值稅管控思維
1、針對房地產(chǎn)行業(yè)運營特點，增值稅管控籌劃應從哪些方面展開。七個實務案例全面貫穿房地產(chǎn)管控全價值鏈。
2、房地產(chǎn)項目納稅管控和架構規(guī)劃實例解析。

增值稅體制下如何招投標？

工程發(fā)包模式如何規(guī)劃能使開發(fā)和建筑雙方綜合稅負最優(yōu)？

如何優(yōu)選供應商？

如何合同規(guī)劃使清包工稅負最優(yōu)？

銷售模式如何優(yōu)選更有利于營銷和稅負最優(yōu)化？

第二節(jié)　合同管控

1、合同簽訂應防范哪些法律風險和涉稅要點？

各類工程合同如何簽？

購地合同如何簽？

設計類合同如何簽？

綠化合同如何簽？

廣告合同如何簽？

設備采購和施工合同如何簽？

抵債合同如何簽？

房屋銷售和租賃合同注意事項有哪些？

關聯(lián)方借款合同注意事項。

2、如何內(nèi)控管理好合同？

3、合同控稅原理案例解析。
第三節(jié)　發(fā)票管控
1、增值稅發(fā)票應從哪些方面監(jiān)管？

普票開具應注意哪些問題？專票如何管控風險？

紅字發(fā)票如何開？

抵扣、退稅的用途確認如何操作？用途改變?nèi)绾翁幚恚?/span>

如何防控虛開發(fā)票？

案例：無償贈送和買一贈一都怎么開票計稅？

2、發(fā)票管控實例解析。

第四節(jié)　財務核算管控
1、房地產(chǎn)企業(yè)不同開發(fā)階段增值稅納稅時間規(guī)定及發(fā)票開具、帳務處理和納稅申報。

誠意金、定金、認購金、首付款、按揭貸款、房款多退少補的增值稅管控和會計處理。

“拆一還一”方式增值稅處理。

2、違約金、價外費用如何帳務處理？

土地價款如何財務處理和發(fā)票開具及申報納稅？

公共配套設施和人防工程的帳務處理。

面積誤差的帳務處理。

首次購入增值稅稅控系統(tǒng)專用設備賬務處理和稅務處理。

3、開發(fā)項目自用、出租、回租如何合同簽訂和財務處理？

4、在建項目如何收購稅負最優(yōu)？

5、簡易計稅和一般計稅全套財務處理和申報演練？如差額征稅的賬務處理（土地價款抵減銷售額）；增值稅納稅時點和會計確認收入時點不同步的賬務處理等。

6、案例：房地產(chǎn)增值稅留抵退稅全程演練和財務處理實操。

全面掌握房地產(chǎn)全程增值稅財務處理和稅收籌劃，以合同控稅和票據(jù)風險防范為主線，合法降低房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的稅負。

三大稅種聯(lián)動測算

根據(jù)三大稅種核算原理，利用項目綜合稅負聯(lián)動測算模版進行三大稅種稅負優(yōu)化。

利用測算模版動態(tài)優(yōu)化三大增值稅種的稅負。

贈送

資料

1、超詳細電子版講義（可作日常處理財稅實務查詢字典）；

2、房地產(chǎn)項目全稅種測算模版（可直接作新項目綜合稅負測算工具）；

3、房地產(chǎn)三大增值稅種管控模版；

4、土地增值稅清算模版（可直接用于實務）；

5、增值稅下合同簽訂模版；

6、房地產(chǎn)成本核算全套模版等。

7、房地產(chǎn)全程會計核算和稅務處理模版。

8、財務部管理制度和財務審核審批制度。

9、公司銷售部門管理制度。

1、處理房地產(chǎn)實務的查詢字典；

2、項目綜合稅負聯(lián)動測算工具；

3、三大增值類稅種測算管控工具；

4、房地產(chǎn)成本核算管控模板；

5、房地產(chǎn)全程會計核算和稅務處理模版。