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授課老師
正保開放課堂特邀實戰(zhàn)講師，正保會計網(wǎng)校《建筑施工企業(yè)全盤財稅核算和納稅籌劃》&《房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種及合同控稅》主講老師。高級會計師、高級稅務(wù)顧問，是實戰(zhàn)型的企業(yè)管理創(chuàng)新者。從業(yè)近30年，歐資企業(yè)背景，深諳建筑房地產(chǎn)企業(yè)的營改增政策，同時有數(shù)十場訴案經(jīng)歷和10多個項目的結(jié)算審計談判經(jīng)歷及20多個項目土地增值稅清算的經(jīng)歷，助你解決建筑房地產(chǎn)企業(yè)的痛點和難點，并授予您實操秘笈。曾先后就職于大型國有建筑房地產(chǎn)企業(yè)集團，以及較大規(guī)模的民營商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)集團，一直在建筑房地產(chǎn)行業(yè)財稅實戰(zhàn)一線深耕細作，致力于該行業(yè)規(guī)范的財稅核算，參與企業(yè)的合同審定，對經(jīng)濟合同涉稅統(tǒng)籌和法務(wù)研究，從諸多訴案和稅案當中汲取教訓(xùn)，避免稅務(wù)雷區(qū)，也是能夠把證據(jù)鏈思維方式嵌入到日常的財務(wù)管理當中，為可能發(fā)生的訴訟做好前瞻性準備。善于從細節(jié)入手把控涉稅涉訴風(fēng)險并大手筆地進行涉稅籌劃，先后為多家房地產(chǎn)企業(yè)提供管理和咨詢服務(wù)，為相關(guān)顧問企業(yè)節(jié)稅數(shù)千萬元，是建筑、房地產(chǎn)企業(yè)的財稅法務(wù)實戰(zhàn)講師，常年筆耕不輟，已先后在省市級期刊上發(fā)表論文30篇。
課程安排
| 直播課程表 | 直播課程安排 |
| 【免費】房企2024年度匯算清繳申報專題 | 2024年12月24日 19:30~21:00 |
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| 【試聽】房地產(chǎn)企業(yè)財稅核算基礎(chǔ)（1） | 本課程不提供直播回放，不定期安排直播課，同學(xué)根據(jù)自己時間進行觀看。 |
| 【試聽】房地產(chǎn)企業(yè)財稅核算基礎(chǔ)（2） |
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教學(xué)大綱
【課程名稱】房企2024年度匯算清繳申報專題
【上課時間】12月24日（周二 19:30～21:00）
【參與方式】免費報名
【課程形式】網(wǎng)絡(luò)在線直播
【課程大綱】
A、銷售收入的稅務(wù)處理
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入范圍
（2）預(yù)售收入計稅毛利額的計算及申報
（3）預(yù)計毛利額（利潤）可扣除稅金及附加
（4）開發(fā)產(chǎn)品完工年度結(jié)轉(zhuǎn)此前已申報納稅的預(yù)計毛利額
（5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整額的綜合計算與申報
（6）開發(fā)產(chǎn)品完工后實際利潤額的確認及申報
（7）視同銷售收入（或利潤）的確認及申報
B、成本費用的稅務(wù)處理
（1）可以稅前扣除的成本費用
（2）借款費用應(yīng)區(qū)分收益性支出和資本性支出進行稅務(wù)處理
（3）預(yù)售收入可作為計算業(yè)務(wù)招待費、廣告費和宣傳費的基數(shù)
（4）未清算項目自行預(yù)提的土地增值稅不得稅前扣除
C、開發(fā)產(chǎn)品已完工的界定及稅務(wù)處理
（1）開發(fā)產(chǎn)品已完工的界定條件
（2）開發(fā)產(chǎn)品完工年度必要的稅務(wù)處理
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【聽課須知】
1、聽課名額有限，報課后請按時登入教室聽課；
2、聽課時，請認真聽講，遵守課堂紀律；
3、請文明聽課，對老師或其他同學(xué)不禮貌的學(xué)員將被請出直播教室；
4、請勿發(fā)布課程無關(guān)信息，違反此規(guī)定的學(xué)員將被請出教室，嚴重者將被限制訪問正保開放課堂。
【課程大綱】
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模塊
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課程
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主要內(nèi)容
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備注
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【模塊1-1】
必備專業(yè)知識
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專業(yè)詞匯及業(yè)務(wù)介紹 |
1.專業(yè)詞匯
招標、投標、總包、分包、甲方、乙方、甲供材、容積率、普通標準住宅等等。
2.房地產(chǎn)項目運作流程
3.財務(wù)核算特點、科目設(shè)置、如何建賬
4.房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費
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本次課程著眼于“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算為主線，實務(wù)模擬一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“壹加壹置業(yè)有限公司”（假定“一般納稅人”）全程的真實賬務(wù)處理。從行業(yè)知識和專業(yè)術(shù)語的引入到會計科目和核算項目的設(shè)置，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及到的業(yè)務(wù)流程和環(huán)節(jié)，包括從土地的招拍掛，到項目的可行性研究和定位，到產(chǎn)品的市場調(diào)研和分析，到土地的開發(fā)和工程建設(shè)，到商品房的銷售及交付，再到物業(yè)管理，涉及到的房地產(chǎn)開發(fā)流程8個階段，659個環(huán)節(jié)，及其對外涉及到土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理、氣象部門、地震部門、消防大隊等19個政府部門；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流程復(fù)雜和環(huán)節(jié)眾多，開發(fā)周期長，涉及交易均需要用會計分錄予以記錄，本次課程全過程解讀每一個環(huán)節(jié)涉及到的各種交易，并針對性地處理各種交易的賬務(wù)處理（含稅務(wù)處理）。 |
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【模塊1-2】
全流程財稅實務(wù)
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企業(yè)設(shè)立階段財稅實務(wù) |
1.房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立的條件
2.設(shè)立階段的財稅處理
4.接受投資及籌資的財稅處理
5.開辦費的財稅處理（包括開業(yè)登記費、領(lǐng)取證照費、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費、工程勘察（測量）費、工程設(shè)計費、建設(shè)工程勘察招標管理費等費用的財稅處理。）
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| 獲取土地階段財稅實務(wù) |
1.取得土地使用權(quán)的賬務(wù)處理
土地出讓金、防洪工程建設(shè)維護管理費、土地閑置費、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費、地價評估費、土地補償費等。
2.取得土地使用權(quán)的稅務(wù)核算
增值稅進項、契稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅等。
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| 開發(fā)建設(shè)階段財稅實務(wù) |
1.開發(fā)成本的會計核算
前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施、開發(fā)間接費用。
2.開發(fā)費用的會計核算
管理費用、財務(wù)費用、銷售費用。
3.固定資產(chǎn)的會計核算
4.材料（含周轉(zhuǎn)材料）的會計核算
5.發(fā)包工程（或出包工程）的會計核算
6.開發(fā)產(chǎn)品的會計核算
7.職工薪酬的會計核算
8.開發(fā)階段的各項稅費的核算
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| 銷售階段財稅實務(wù) |
1.銷售土地使用權(quán)和商品房銷售收入的核算
2.應(yīng)收及預(yù)售款項賬務(wù)處理
3.銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)等賬務(wù)處理
3.增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城建稅教育費附加、印花稅等預(yù)收或收入的確認、稅款的繳納或預(yù)繳申報等。
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| 利潤形成及分配階段財稅實務(wù) |
1.會計利潤、利潤總額、所得稅費用等賬務(wù)處理
2.稅后利潤分配、提取盈余公積等賬務(wù)處理
3.利潤分配的稅務(wù)處理
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| 投資性房地產(chǎn)財稅實務(wù) |
1.投資性房地產(chǎn)的會計核算
2.土地房屋出租的稅務(wù)處理
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| 房地產(chǎn)企業(yè)注銷清算財稅處理實務(wù) |
1.注銷清算的賬務(wù)處理
2.注銷清算的稅務(wù)處理
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| 房地產(chǎn)企業(yè)全程納稅處理及風(fēng)險控制 |
1.企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)的納稅處理與風(fēng)險控制
2.土地取得環(huán)節(jié)的納稅處理與風(fēng)險控制
3.開發(fā)環(huán)節(jié)納稅處理與風(fēng)險控制
4.銷售環(huán)節(jié)納稅處理與風(fēng)險控制
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【模塊2-1】
合同管理
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個環(huán)節(jié)的合同管控及納稅籌劃 |
0、合同簽訂之前的準備工作
1、《國有建設(shè)用地出讓/轉(zhuǎn)讓/劃撥/合同》
2、《規(guī)劃方案設(shè)計合同》如何擬定？
3、《施工圖設(shè)計合同》如何擬定？
4、《建筑施工合同》（備案合同/實際執(zhí)行合同；甲供材施工合同/包工包料施工合同）如何擬定？
5、建設(shè)工程監(jiān)理合同如何擬定？
6、《門窗施工合同》如何擬定？
7、《電梯施工合同》如何擬定？
8、《人防門入戶門采購附帶安裝合同》如何擬定？
9、《甲指乙供的鋼筋采購合同》如何擬定？
10、《甲指乙供的混凝土采購合同》如何擬定？
11、《不銹鋼樓梯欄桿、窗護欄加工制作附安裝合同》如何擬定？
12、《造價咨詢合同》如何擬定？
13、《銷售代理合同》如何擬定？
14、《營銷推廣合同》如何擬定？
15、《認籌協(xié)議》如何簽訂？
16、《認購協(xié)議》如何簽訂？
17、《成交確認書》如何擬定？
18、《商品房買賣合同及補充協(xié)議》如何擬定？
19、按揭貸款準入《個人購房貸款合作協(xié)議》注意要點是什么？
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遵循“合同控稅”是企業(yè)控稅最直接有效的手段和方法。基于四務(wù)融合（業(yè)務(wù)法務(wù)稅務(wù)財務(wù)）及四個維度（會計維度，增值稅維度，所得稅維度，土地增值稅維度）去審核合同，做好合同控稅的前置性管控，實現(xiàn)企業(yè)稅收利益最大化。引入涉稅訴訟案例環(huán)節(jié)，解析案例當中企業(yè)合同上的稅務(wù)“雷區(qū)”，稅務(wù)遵從恰是最好的稅務(wù)風(fēng)險應(yīng)對。學(xué)員通過本課程學(xué)習(xí)完全可以獨立完成房地產(chǎn)企業(yè)全盤 的財稅核算，并掌握合同納稅籌劃及風(fēng)險管控的技巧。同時更多實用性表格和合同模板讓您拿來就用，省時省力，職場更勝一籌。只要用心，只要你致力于自己的職業(yè)發(fā)展，用實戰(zhàn)帶您進入職場快車道！以合同為抓手解讀如何進行合同控稅的王道 |
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【模塊2-2】
稅務(wù)風(fēng)險防范及納稅籌劃
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稅案訴案解析：房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險防范及納稅籌劃 |
（1）稅案解讀：華潤“外灘九里苑”稅案的警示 以稅案為背景解讀稅務(wù)遵從是降低稅務(wù)風(fēng)險的王道
（2）稅案解讀：向非金融機構(gòu)借款利息在土地增值稅稅前扣除的風(fēng)險。
（3）稅案解讀：超20年地下人防使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓還是租賃？
（4）案例解析：如此以房抵頂工程款導(dǎo)致無法取得開發(fā)成本所需要的“建筑服務(wù)”發(fā)票？
（5）如此設(shè)定合同條款可以有效控制乙方的高估冒算從而實現(xiàn)節(jié)約增值稅；
（6）案例解讀房地產(chǎn)企業(yè)利息資本化還是費用化形成的稅務(wù)結(jié)果冰火兩重天
（7）司法判例：“甲供材”VS“甲供工程”的《工程施工合同》如何計入竣工結(jié)算？
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以稅案為背景解讀稅務(wù)遵從是降低稅務(wù)風(fēng)險的王道 |
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【模塊2-3】
土增清算及所得稅匯算清繳
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土地增值稅清算實務(wù)及案例 |
1.土地增值稅清算的條件
2.土地增值稅預(yù)繳與清算的區(qū)別與聯(lián)系
3.土地增值稅清算流程
4.土地增值稅清算具體內(nèi)容
5.土地增值稅清算案例（含預(yù)繳和清算）
6.XX房開公司土地增值稅清算案解析
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| 企業(yè)所得稅匯算清繳實務(wù)及案例 |
1.企業(yè)所得稅匯算清繳流程
2.企業(yè)所得稅納稅申報表填寫及勾稽關(guān)系
3.稅會差異納稅調(diào)整
4.總分公司匯總納稅申報實務(wù)
5.匯算清繳案例
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【模塊2-4】
納稅申報實操
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納稅申報操作平臺 |
1.各稅種預(yù)繳申報與一般申報
2.土地增值稅清算操作
3.企業(yè)所得稅匯算清繳操作
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學(xué)員評價
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協(xié)議書
甲方：開放課堂會計實務(wù)課程輔導(dǎo)學(xué)員
乙方：北京正保會計科技有限公司
甲方已充分閱讀、理解并接受本協(xié)議的全部內(nèi)容，一旦甲方成功付費購買本協(xié)議項下乙方提供的輔導(dǎo)課程，即表示甲方同意遵循本協(xié)議之全部約定。甲乙雙方一致同意由乙方旗下正保會計網(wǎng)校（m.galtzs.cn） 為甲方提供與甲方選報輔導(dǎo)課程對應(yīng)的輔導(dǎo)培訓(xùn)服務(wù)。具體條款如下：
1 定義條款
本協(xié)議適用于正保會計網(wǎng)校（m.galtzs.cn） 開放課堂會計實務(wù) 30天/90天/180天 課程輔導(dǎo) 服務(wù)。 本協(xié)議下“ 30天/90天/180天” 課程輔導(dǎo)服務(wù)是指乙方旗下正保會計網(wǎng)校（m.galtzs.cn）向特定注冊學(xué)員推出的，在該等注冊學(xué)員選報課程并交費后，乙方按照本協(xié)議相關(guān)條款的規(guī)定向該等注冊學(xué)員提供的課程學(xué)習(xí)服務(wù)。
2 輔導(dǎo)課程、費用及費用支付
2.1 乙方提供的“ 30天/90天/180天” 輔導(dǎo)課程、講義及價格均以甲方在乙方正保會計網(wǎng)校（m.galtzs.cn）平臺選報并成功支付的信息為準。
2.2乙方按照甲方最終選報的課程、班次、服務(wù)及實際交納的學(xué)習(xí)費用向甲方提供相應(yīng)的輔導(dǎo)服務(wù)。
2.3乙方提供的輔導(dǎo)課程、講義、配套資料、答疑服務(wù)等以當年對應(yīng)課程輔導(dǎo)的招生方案為準?？赡軙鶕?jù)實際情況調(diào)整老師、課程、大綱、答疑服務(wù)等，乙方有權(quán)根據(jù)實際調(diào)整變更具體服務(wù)內(nèi)容和細節(jié)。
2.4乙方隨課贈送的禮品、課程、分期貼息優(yōu)惠或其他乙方向甲方提供的優(yōu)惠政策，如有退換課情況，乙方有權(quán)扣除相應(yīng)費用（如若原包裝完整，甲方可以寄回，乙方不予扣除相應(yīng)費用）。
2.5 購課規(guī)則
2.5.1直播課程開課前，甲方如不滿意課程內(nèi)容且未超過課程總時長的10%，可免費申請更換一次；
2.5.2甲方如當期無法上直播課，可在報名交費1年內(nèi)免費申請一次補學(xué)機會；
2.5.3課程有效期內(nèi)申請退費，若已聽課，則需根據(jù)具體聽課時長扣費【費用計算規(guī)則為：（甲方實際交費金額-甲方實際交費金額×20%）÷課程總時長×甲方已聽課時長】，若未聽課只下載了資料講義，則需在實際交費金額中扣除20%的費用，剩余的金額退還甲方；
2.5.4直播課因其教學(xué)特點，若因故未達到開課標準，可能會延期或調(diào)整，遇此特殊情況時網(wǎng)校將及時通知，并可為學(xué)員辦理更換同類型的相應(yīng)課程；
2.5.5體驗課程（或免費課程）購買后請按時進入直播教室聽課，體驗（或免費）內(nèi)容不提供以上購買正式課程的學(xué)員所享有的更換、補學(xué)及延期等服務(wù)；
2.5.6購課后須在頁面提示的關(guān)閉時間前觀看課程，課程關(guān)閉后可按2.5.2約定申請補學(xué)，逾期視為放棄補學(xué)，乙方不再提供退費或補學(xué)服務(wù);
2.5.7課程退換政策：網(wǎng)校課程為服務(wù)類商品，購買后無任何下載記錄(包含講義、配套資料等)，可享受“7天無理由退款/換課”；
2.5.8如需發(fā)票，請在報名交費后1年內(nèi)提交申請，逾期將不予辦理。
3 甲方的權(quán)利與義務(wù)
3.1 權(quán)利
甲方在按照本協(xié)議的規(guī)定交納全部學(xué)習(xí)費用后，有權(quán)利享受乙方為“30天/90天/180天”學(xué)員所提供的教學(xué)及輔導(dǎo)服務(wù)，具體服務(wù)內(nèi)容以乙方網(wǎng)站公示的招生方案為準。
3.2 義務(wù)
3.2.1 甲方應(yīng)按時、全額交納學(xué)習(xí)費用；
3.2.2 甲方對于乙方提供的學(xué)習(xí)課程，應(yīng)保證只供甲方個人單獨學(xué)習(xí)使用，不得以任何方式向任何第三方提供或公開課程內(nèi)容，包括但不限于向任何第三方透露學(xué)習(xí)課程、與他人共享學(xué)習(xí)賬號、將自己的學(xué)習(xí)賬號提供給第三方使用、將學(xué)習(xí)課程公開播放、傳播下載的課程及講義、資料、或以任何方式供多人同時使用。若甲方違反上述約定，甲方的學(xué)習(xí)權(quán)限將被乙方無條件立即關(guān)閉，已支付的費用不予退還，同時甲方應(yīng)承擔因此給乙方所造成的全部損失及其他一切法律后果。
4 乙方的權(quán)利與義務(wù)
4.1 權(quán)利
4.1.1 乙方有權(quán)根據(jù)本協(xié)議相關(guān)條款獲得甲方交納的相應(yīng)學(xué)費；
4.1.2 乙方有權(quán)根據(jù)本協(xié)議的約定獲得、持有和核對甲方提供的有關(guān)個人信息、資料。
4.2 義務(wù)
4.2.1 乙方應(yīng)提供本協(xié)議規(guī)定的輔導(dǎo)服務(wù)；
4.2.2 乙方應(yīng)保證所提供的各項服務(wù)均能夠正常使用；但是因不可抗力以及甲方的原因造成不能正常使用乙方所提供的各項服務(wù)，包括但不限于互聯(lián)網(wǎng)運營商提供的網(wǎng)絡(luò)中斷、甲方不具備上網(wǎng)條件（包括但不限于不具備軟硬件條件或者軟硬件故障）等，則乙方不承擔任何責(zé)任。
5 不可抗力
5.1不可抗力指超出本協(xié)議雙方控制范圍，無法預(yù)見、無法避免或無法克服，使得本協(xié)議一方或雙方部分或者全部不能履行本協(xié)議的事件。這類事件包括但不限于地震、臺風(fēng)、洪水、火災(zāi)、戰(zhàn)爭、罷工、暴動、網(wǎng)絡(luò)中斷、政府行為、法律規(guī)定或其適用的變化，或者其他任何無法預(yù)見、避免或者控制的事件。
5.2如任何一方不履行或遲延履行本協(xié)議規(guī)定的義務(wù)是由于不可抗力，則該方免除承擔違約責(zé)任。
5.3不可抗力事由發(fā)生后，若有可能，受不可抗力影響的一方應(yīng)在10個工作日內(nèi)將有關(guān)情況及時通知對方（乙方可以通過網(wǎng)站公告的方式通知甲方），凡違反此通知義務(wù)且不履約給對方造成損失的，須賠償由此而給對方造成的損失。
5.4 在不可抗力消除后，曾受不可抗力影響而未能履約的一方應(yīng)盡最大努力恢復(fù)履行其在本協(xié)議項下的義務(wù)。
6 爭議的解決
6.1 本協(xié)議的內(nèi)容、執(zhí)行和解釋及爭議的解決均應(yīng)適用中國法律。
6.2 雙方在履行本協(xié)議的過程中，如發(fā)生任何爭議，則雙方應(yīng)首先進行友好協(xié)商解決。
6.3 如果某一爭議未在一方首次提出協(xié)商之日后 30 日內(nèi)通過友好協(xié)商解決，則任何一方可將該爭議提交北京仲裁委員會根據(jù)該會屆時有效的仲裁規(guī)則在北京仲裁。
7 完整協(xié)議
乙方在正保會計網(wǎng)校網(wǎng)站上公布的招生方案及網(wǎng)站的注冊服務(wù)條款是本協(xié)議的補充，惟該等招生方案及網(wǎng)站注冊服務(wù)條款與本協(xié)議有不同之處的，則以本協(xié)議的約定為準。
8 保密義務(wù)
乙方對甲方提供的個人資料和信息具有保密義務(wù)，除非法律規(guī)定或者有權(quán)政府機關(guān)的命令和要求或者甲方同意，乙方不得將甲方的個人信息和資料泄露給任何第三方。
甲方對本協(xié)議的內(nèi)容、乙方提供的學(xué)習(xí)輔導(dǎo)課程的任何內(nèi)容具有保密義務(wù)，未經(jīng)乙方同意，甲方不得將該等內(nèi)容泄露給任何第三方或者提供給任何第三方使用。甲方違反保密義務(wù)給乙方造成損失的，應(yīng)當足額賠償乙方的損失。
9 協(xié)議期限
本協(xié)議期限自乙方為甲方開通本協(xié)議中甲方所報課程聽課權(quán)限之日起至所報課程規(guī)定學(xué)習(xí)期限到期為止。
10 其他約定
10.1本協(xié)議采用電子協(xié)議形式，凡購買開放課堂會計實務(wù)課程輔導(dǎo)視為同意并簽署本協(xié)議。本協(xié)議自甲方成功付費購買乙方本協(xié)議課程之后即生效。
10.2如甲方通過補差價的方式升級到開放課堂其他會計實務(wù)課程，類別價格高于本課程以外的輔導(dǎo)課程，則本協(xié)議自甲方課程升級至輔導(dǎo)班次生效之日起自動終止，甲乙雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系以甲方課程升級后的新班次協(xié)議書為準。
10.3本協(xié)議生效后，非經(jīng)法定事由或雙方協(xié)商一致，任何一方不得解除。
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甲方：開放課堂會計實務(wù)課程輔導(dǎo)學(xué)員
乙方：北京正保會計科技有限公司
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