2015初級(jí)職稱知識(shí)點(diǎn)《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》：土地增值稅

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　　土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。

　　1.應(yīng)稅收入的確定

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。從收入的形式來(lái)看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

　　2.新建房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額（4＋1）

　　（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額

　?、偌{稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。

　?、诩{稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)和契稅。

　　【解釋】在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，因承受土地使用權(quán)而繳納的契稅，應(yīng)計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，不能作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”扣除。

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，但在計(jì)算土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用并不是按照納稅人實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除，應(yīng)分別按以下兩種情況扣除：

　?、儇?cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算公式為：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

　　【例題1】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)某房地產(chǎn)項(xiàng)目，取得土地使用權(quán)所支付的金額為5200萬(wàn)元，開發(fā)成本為2800萬(wàn)元，利息支出為500萬(wàn)元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明）。已知甲公司所在地的省政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為5%，則允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=500＋（5200＋2800）×5%=900（萬(wàn)元）。

　?、谪?cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。計(jì)算公式為：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

　　【例題2】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)某房地產(chǎn)項(xiàng)目，取得土地使用權(quán)所支付的金額為5200萬(wàn)元，開發(fā)成本為2800萬(wàn)元，利息支出為500萬(wàn)元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明）。已知甲公司所在地的省政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%，則允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（5200＋2800）×10%=800（萬(wàn)元）。

　?。?）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。但需要注意以下兩點(diǎn)：

　　【解釋】地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅已列入管理費(fèi)用中，故不允許單獨(dú)再扣除；其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。

　?。?）財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目

　　對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和，加計(jì)20%的扣除。

　　【解釋1】該優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人均不適用，對(duì)此考生應(yīng)特別注意。

　　【解釋2】從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人只有在銷售“新建商品房”時(shí)，才適用20%加計(jì)扣除的規(guī)定；從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在銷售使用過(guò)的舊房時(shí)，并不適用20%加計(jì)扣除的規(guī)定。

　　新建房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額

1	取得土地使用權(quán)所支付的金額	題目中一般會(huì)直接給出
2	房地產(chǎn)開發(fā)成本	題目中一般會(huì)直接給出
3	房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用	（1）凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：利息據(jù)實(shí)扣除，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照前2項(xiàng)指標(biāo)合計(jì)金額的5%以內(nèi)扣除 （2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：所有房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照前2項(xiàng)指標(biāo)合計(jì)金額的10%以內(nèi)扣除
4	與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金	房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的印花稅已列入管理費(fèi)用中，不允許再單獨(dú)扣除；其他納稅人繳納的印花稅允許扣除
5	加計(jì)20%	僅限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新建商品房，其他納稅人只需計(jì)算前4條