第二批集中土拍再次“爆冷” 年內(nèi)撤拍、流拍地塊合計(jì)186宗

房地產(chǎn)市場(chǎng)的“冷”，正在土地端顯現(xiàn)。10月11日，北京、杭州相繼發(fā)布公告稱，延期或終止部分土地出讓。其中，北京共26宗土地延期，杭州17宗土地終止。需要注意的是，作為首批集中土拍成交金額居前的兩個(gè)城市，此次北京、杭州第二批集中土拍的“爆冷”，可以說既在意料之外，又在情理之中。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，受樓市調(diào)控深化等因素影響，新房市場(chǎng)正處于高位回調(diào)階段，疊加多方面監(jiān)管，房企亦面臨較大的現(xiàn)金流壓力，故而在土地市場(chǎng)方面，房企的參與動(dòng)作相較以往無疑會(huì)更加謹(jǐn)慎。此外，從當(dāng)前節(jié)點(diǎn)看，亦處于房企風(fēng)險(xiǎn)的暴露和出清周期，部分企業(yè)從高杠桿、高周轉(zhuǎn)向平穩(wěn)高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)是需要時(shí)間和條件的，這個(gè)過程顯然也對(duì)房企的運(yùn)營(yíng)能力提出了較高的要求。

事實(shí)上，重點(diǎn)城市第二批集中土拍的“冷”，業(yè)內(nèi)可以說早有預(yù)期。

究其根本，自今年8月份自然資源部閉門會(huì)議傳出的“土地規(guī)則有新變化”消息后，包括長(zhǎng)沙、深圳、天津、青島、上海、沈陽等十余城市就已先后暫?；蚪K止了第二批集中土拍。盡管后續(xù)各地的第二批集中供地陸續(xù)重新掛牌，但相較于首批集中土拍來說，規(guī)則方面均有明顯調(diào)整。其中，禁止房企多“馬甲”參與搶地，土地成交溢價(jià)率設(shè)限，嚴(yán)格把控房企資金來源等成為重點(diǎn)內(nèi)容。受此影響，多城土拍熱度開始下行。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至10月12日，年內(nèi)第二批集中土拍中，已完成土地出讓的15個(gè)重點(diǎn)城市共撤拍121宗地塊，流拍65宗，合計(jì)共186宗。結(jié)合同日中原地產(chǎn)研究中心提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，截至目前，重點(diǎn)城市的第二批集中供地已累計(jì)成交597宗地塊，累計(jì)出讓金額僅4969.5億元。另外，相較于首輪集中土拍15%的平均溢價(jià)率來看，目前第二批集中土拍溢價(jià)率平均僅5%，且大部分城市的集中供地地塊，基本以底價(jià)成交為主。

“隨著今年年中以來各地房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集落地，第二輪集中供地政策的嚴(yán)格程度，可謂前所未有?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者感慨，土地出讓政策的收緊疊加房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售端的顯著降溫，目前土地市場(chǎng)可以說全面遇冷。

這一點(diǎn)，從9月份全國(guó)土地市場(chǎng)的概況中似乎也得到驗(yàn)證。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，9月份，全國(guó)300城共推出各類用地規(guī)劃建筑面積22360.05萬平方米，同比增長(zhǎng)0.22%；成交規(guī)劃建筑面積14647.49萬平方米，同比下降32.31%。具體到住宅用地，全國(guó)300城共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積12695.59萬平方米，同比增長(zhǎng)15.21%；成交規(guī)劃建筑面積6996.63萬平方米，同比下降35.76%。除此之外，9月份上述300城共流拍146宗地塊，流拍率為17.06%，較上月下降2.94個(gè)百分點(diǎn)。

在克而瑞研究中心市場(chǎng)研究總監(jiān)馬千里看來，后續(xù)為避免土地流拍率持續(xù)走高，部分城市或?qū)ν僚囊?guī)則有所調(diào)整。此舉一方面是保證年度供地計(jì)劃的完成率；另一方面，也是為了保證中期住房供給穩(wěn)定，滿足合理自住需求平穩(wěn)釋放的需要。不過，在持續(xù)高強(qiáng)度的資金管控和“穩(wěn)地價(jià)”調(diào)控下，預(yù)計(jì)接下來重點(diǎn)城市的土拍熱度仍將維持低位。