花樣年城市更新可售貨值2829億元 潘軍緊盯現(xiàn)金流和利潤(rùn)

“房地產(chǎn)現(xiàn)在進(jìn)入下行通道，整體來(lái)看，7月份行業(yè)的周轉(zhuǎn)率包括銷售速度都出現(xiàn)下行，第二波集中供地速度也在減緩，過(guò)去大家唯規(guī)模論，認(rèn)為規(guī)模越大越安全，現(xiàn)在看起來(lái)更強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流和利潤(rùn)?！?月26日下午，在花樣年2021年中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，董事會(huì)主席潘軍向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體和投資者表示。

在行業(yè)底層經(jīng)營(yíng)邏輯生變的市場(chǎng)格局下，花樣年交出了2021年中期業(yè)績(jī)成績(jī)單。截至2021年6月30日，花樣年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額281.2億元，同比增長(zhǎng)60.6%；總收入109.5億元，同比增長(zhǎng)18.5%；歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)1.53億元，同比增長(zhǎng)58.7%。

至于在行業(yè)變局中如何尋找自身發(fā)展路徑，潘軍表示，過(guò)去很多企業(yè)也是根據(jù)金融機(jī)構(gòu)來(lái)決定自己的投資節(jié)奏，花樣年要把經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)放到整體的運(yùn)營(yíng)效率上，要確?，F(xiàn)金流的安全。

調(diào)整投資節(jié)奏

2021年，花樣年積極響應(yīng)國(guó)家“房住不炒”政策和宏觀調(diào)控，對(duì)投資策略進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，通過(guò)精準(zhǔn)投資“有質(zhì)量地拿地”，項(xiàng)目快周轉(zhuǎn)和高溢價(jià)“兩手抓”，樹(shù)立“產(chǎn)品為王”的經(jīng)營(yíng)理念，滿足年輕一代住房需求，實(shí)現(xiàn)“供給側(cè)”改革。

截至6月30日，花樣年總規(guī)劃土地儲(chǔ)備3843萬(wàn)平方米，新增6幅土地，新增投資項(xiàng)目107萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積約54萬(wàn)平方米，總地價(jià)約103億元，權(quán)益地價(jià)約62億元；新增可售貨值約198億元，權(quán)益可售貨值約107億元，城市更新項(xiàng)目2094萬(wàn)平方米，總貨值4671億元，可售貨值2829億元。

潘軍稱，2021年預(yù)計(jì)花樣年的城市更新項(xiàng)目可售80億元，2022年會(huì)超過(guò)200億元。

在城市布局方面，花樣年圍繞長(zhǎng)三角、成渝、粵港澳大灣區(qū)、京津冀都市圈及華中都市圈，花樣年持續(xù)擴(kuò)大戰(zhàn)略縱深，購(gòu)地方式從以往的收并購(gòu)為主轉(zhuǎn)為以招拍掛為主，項(xiàng)目規(guī)模以中小型為主，平均總建筑面積18萬(wàn)平方米，通過(guò)合適的項(xiàng)目體量來(lái)保證“做快做精”，自2019年至2021年上半年，公司兩年半時(shí)間里合共購(gòu)入32幅土地。

同時(shí)，花樣年繼續(xù)發(fā)揮舊改優(yōu)勢(shì)，在大灣區(qū)各地政府陸續(xù)出臺(tái)的舊改政策支持下，通過(guò)旗下花樣年城市發(fā)展運(yùn)營(yíng)集團(tuán)深度研究城市更新政策、參與城市發(fā)展建設(shè)。公司目前在大灣區(qū)有50個(gè)城市更新項(xiàng)目處于不同發(fā)展階段，規(guī)劃總建筑面積約2094萬(wàn)平方米，為未來(lái)發(fā)展提供動(dòng)力。

“作為深耕大灣區(qū)大本營(yíng)的老牌房企，花樣年在城市更新領(lǐng)域積累了大量人才和經(jīng)驗(yàn)，部分城市更新項(xiàng)目的毛利率高達(dá)60%以上，若能加快這類項(xiàng)目轉(zhuǎn)化速度，將為花樣年的規(guī)模擴(kuò)張?zhí)峁┲?。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，尤其對(duì)花樣年來(lái)說(shuō)，可以引入想進(jìn)去大灣區(qū)的房企合作舊改項(xiàng)目，再通過(guò)與這些房企合作進(jìn)一步拓展其他城市土地資源，完成二次創(chuàng)業(yè)的突進(jìn)。

在拿地投資方面，花樣年管理層在上述業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示，采取招拍掛+收并購(gòu)，比如明確土地畫(huà)像，容積率小于等于2.5，產(chǎn)品存在溢價(jià)空間，土地總價(jià)15億元以內(nèi)，規(guī)模在15萬(wàn)平方米以內(nèi)，采取快周轉(zhuǎn)策略；利用城市更新項(xiàng)目，開(kāi)拓大灣區(qū)項(xiàng)目，加速項(xiàng)目轉(zhuǎn)化；收購(gòu)一線城市核心地段舊樓，通過(guò)改造提升舊樓品質(zhì)及品牌效應(yīng)獲得較高的投資回報(bào)。

潘軍進(jìn)一步稱，土地的選擇方面要確保能夠有現(xiàn)金流利潤(rùn)的，所以在考核機(jī)制方面也進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整，不僅考核銷售規(guī)模，更重要的是銷售以后可用現(xiàn)金流的考核，這也改變了過(guò)往行業(yè)一貫的看銷售速度的情況，現(xiàn)在有的銷售沒(méi)有現(xiàn)金流，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)壓力就比較大。

提前安排到期債償還事宜

對(duì)于2021年的花樣年來(lái)說(shuō)，其管理層認(rèn)為，今年的“換倉(cāng)”重點(diǎn)是錢(qián)。2021年上半年，花樣年大力拓展境內(nèi)外銀行渠道融資，有效調(diào)整境內(nèi)外債務(wù)結(jié)構(gòu)，積極持續(xù)對(duì)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行優(yōu)化。

截至2021年6月30日，公司保有銀行結(jié)余及現(xiàn)金315.83億元，相比2020年底增長(zhǎng)10.3%；74.8%的凈負(fù)債率繼續(xù)維持在良好穩(wěn)健水平。

公司境內(nèi)多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得銀行開(kāi)發(fā)貸，銀行貸款占總借款比例提高至20%；境外獲得集友銀行11億港元貸款額度，彩生活獲得1.5億美元銀團(tuán)貸款額度。公司計(jì)劃到2021年底將美元債占總債務(wù)比例下降至50%以下，促使融資結(jié)構(gòu)更加平衡，有效降低融資成本。

2021年5月份以來(lái)，境外房地產(chǎn)美元債整體市場(chǎng)波動(dòng)加劇，公司董事會(huì)和管理層對(duì)此高度重視，并積極采取了系列措施有效應(yīng)對(duì)。一方面，公司持續(xù)進(jìn)行二級(jí)市場(chǎng)債券回購(gòu)及美元債要約回購(gòu)，以穩(wěn)定二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，保護(hù)投資人的利益；另一方面，于6月份成功發(fā)行2億美元3年期美元債，凸顯出資本市場(chǎng)對(duì)花樣年穩(wěn)健財(cái)務(wù)和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的認(rèn)可。

配合要約回購(gòu)，花樣年將進(jìn)一步降低今年內(nèi)到期的美元債金額，延長(zhǎng)美元債遠(yuǎn)端到期，有效實(shí)現(xiàn)債務(wù)年期結(jié)構(gòu)的優(yōu)化管理。

在債務(wù)管理方面，花樣年管理層向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體和投資者人表示，針對(duì)10月到期的美元債券已準(zhǔn)備好資金到期償還，對(duì)于12月到期的美元債將通過(guò)自有資金償還，資金來(lái)源包括已有資金及出售大宗資產(chǎn)，針對(duì)12月到期的人民幣債券，公司已啟動(dòng)再融資工作，針對(duì)2022年和2023年到期的美元債券，將提前通過(guò)要約回購(gòu)和交換要約手段對(duì)其進(jìn)行管理，改善公司的債務(wù)年期結(jié)構(gòu)。

總體而言，在潘軍看來(lái)，從中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)行業(yè)仍然是一個(gè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)非常重要的行業(yè)，短期來(lái)看是國(guó)家在重點(diǎn)調(diào)控的行業(yè)，重點(diǎn)調(diào)整行業(yè)規(guī)則?！暗俏覀兿嘈牛袊?guó)老百姓仍然是需要好房子和好服務(wù)的，我們會(huì)堅(jiān)定不移地提升專業(yè)能力和現(xiàn)金流，為大家提供好房子?！?/p>