銀行從業(yè)資格考試《風(fēng)險(xiǎn)管理》第三章第一節(jié)信用風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別十五

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第三章　信用風(fēng)險(xiǎn)管理

3.1 信用風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

　　2.個(gè)人信貸產(chǎn)品分類及風(fēng)險(xiǎn)分析

　　目前，我國(guó)個(gè)人信貸產(chǎn)品可基本劃分為個(gè)人住房按揭貸款和其他個(gè)人零售貸款兩大類。

　　（1）個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析

　?、俳?jīng)銷商風(fēng)險(xiǎn)。主要包括：

　　經(jīng)銷商不具備銷售資格或違反法律規(guī)定，導(dǎo)致銷售行為、銷售合同無(wú)效。例如，房地產(chǎn)商尚未獲得銷售許可證便銷售房屋。

　　經(jīng)銷商在商品合同下出現(xiàn)違約，導(dǎo)致購(gòu)買人（借款人）違約。例如，經(jīng)銷商不能按合同規(guī)定的時(shí)間交付或質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，與借款人發(fā)生糾紛，直接影響借款人的還款意愿（項(xiàng)目爛尾/無(wú)法完工往往使商業(yè)銀行抵押權(quán)益落空）。

　　經(jīng)銷商在進(jìn)行高度負(fù)債經(jīng)營(yíng)時(shí)，存在卷款外逃的風(fēng)險(xiǎn)。

　?、?ldquo;假按揭”風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)形式有：

　　開發(fā)商不具備按揭合作主體資格，或者未與商業(yè)銀行簽訂按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議，未有任何承諾，與某些不法之徒相互勾結(jié)，以虛假銷售方式套取商業(yè)銀行按揭貸款。

　　以個(gè)人住房按揭貸款名義套取企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的貸款。

　　以個(gè)人住房貸款方式參與不具真實(shí)、合法交易基礎(chǔ)的商業(yè)銀行債權(quán)置換或企業(yè)重組。

　　信貸人員與企業(yè)串謀，向虛擬借款人或不具備真實(shí)購(gòu)房行為的借款人發(fā)放高成數(shù)的個(gè)人住房按揭貸款。

　　所有借款人均為虛假購(gòu)房，有些身份和住址不明。

　　開發(fā)商與購(gòu)房人串通，規(guī)避不允許零首付的政策限制，例如，將實(shí)際售房?jī)r(jià)提高一定比例，再將此虛假售價(jià)寫入售房合同中，然后購(gòu)房人出具收到首付款的收據(jù)，雙方按照售房合同規(guī)定的虛假售價(jià)，依商業(yè)銀行要求的按揭成數(shù)辦理貸款手續(xù)。采取這種“假按揭”的方式，購(gòu)房人事實(shí)上未向開發(fā)商支付一分錢的首付款，而商業(yè)銀行要向購(gòu)房人提供售房總價(jià)100%的借款。

　　③由于房產(chǎn)價(jià)值下跌而導(dǎo)致超額押值不足的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期以及政府宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響，可能會(huì)導(dǎo)致按揭貸款的借款人所購(gòu)房產(chǎn)的價(jià)值波動(dòng)；如果借款人所購(gòu)房產(chǎn)的價(jià)值下跌，就可能會(huì)產(chǎn)生超額押值不足的風(fēng)險(xiǎn)。

　?、芙杩钊说慕?jīng)濟(jì)狀況變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。住房按揭貸款有不同的期限，期限越長(zhǎng)，借款人經(jīng)濟(jì)狀況變化的可能性就越大。如果由于工作崗位、身體狀況等因素導(dǎo)致借款人經(jīng)濟(jì)狀況出現(xiàn)不利變化而無(wú)法按期償還按揭貸款，而借款人是以其住房作為抵押的，則商業(yè)銀行的抵押權(quán)益在現(xiàn)行法律框架下難以實(shí)現(xiàn)，該筆貸款就可能會(huì)成為不良貸款。

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